나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30392 [2] 광주광역시 서구 양동 437-10 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 양동 소재 '동산아파트' 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 소규모 상업용 부동산 등으로 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 일련번호 2 : 부정형 평지로서, 도로임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 서측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2 : 본건이 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 지상에 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30392 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부 (기록상 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 양동 437-10

용도: 도로

토지면적: 34.00㎡ (약 10.3평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보, 제시외건물 ㄱ 소재 (일련번호 1 지상)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 9,078,000원

감정평가서요약:

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 양동 '동산아파트' 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 소규모 상업용 부동산 등이 있는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태: 대상 물건 중 일련번호 1은 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 일련번호 2는 부정형 평지로서 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접함. 본 건(일련번호 2)은 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 일부임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

* 기타 참고사항: 임대관계는 없으며, 제시외건물 'ㄱ'이 소재함.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 광주광역시 서구 양동에 위치하고 있으며, 인근에 '동산아파트'가 소재하여 주거 밀집 지역에 속합니다. 또한, 주변에는 단독주택과 소규모 상업용 부동산이 혼재되어 있는 지역입니다. 약 3미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주변 지역의 일반적인 교통 여건을 고려할 때 무난할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 일반적인 규제가 적용됩니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당하여 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전:

* 접수일자 2016-10-31: 유한회사금성종합개발 앞으로 소유권 이전 (갑1)

* 접수일자 2022-01-18: 이춘기 앞으로 소유권 이전 (매매) (갑2)

* 근저당권:

* 접수일자 2024-07-10: 주식회사골든트리캐피탈대부 근저당권 설정 (을5), 채권액 16,500,000원. 말소 예정.

* 접수일자 2024-09-03: 주식회사강남캐피탈대부 5번근저당권부채권질권 설정 (을5-1), 채권액 16,500,000원. 말소 예정.

* 임의경매:

* 접수일자 2026-02-09: 주식회사골든트리캐피탈대부 임의경매 신청 (갑3). 말소 예정.

총 등기부채권액: 16,500,000원

3.1. 1. 말소기준권리

을5 근저당권 (주식회사골든트리캐피탈대부, 2024-07-10 접수)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구의 근저당 및 근저당권부채권질권, 갑구의 임의경매는 모두 말소될 예정입니다. 또한, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현재 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 특수 물건 정보

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다.

* 일련번호 1 지상에 '지적 및 건물개황도'에 표시된 제시외건물 'ㄱ'이 소재합니다. 이는 별도 매각 대상이 아닐 수 있으며, 현황 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 세부 정보는 부재합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 광주광역시 서구 양동에 위치하며, 인근에 '동산아파트'와 같은 주거시설 및 단독주택이 밀집한 지역입니다. 또한, 소규모 상업용 부동산이 소재하고 있습니다.

검색 결과, 본 물건지 인근에는 약 300여 개의 점포를 가진 "양동시장"이 위치하고 있어 다양한 먹거리, 농수산물, 공산품 등을 구매할 수 있는 상권이 발달해 있습니다. 양동시장은 전라남도 최대 규모의 전통 시장으로, 특히 산지 직송 농수산물과 다양한 먹거리(양동통닭, 간장게장, 분식류 등)로 유명합니다. 이러한 시장 인접성은 지역 주민의 생활 편의성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 양동시장 (위치: 광주 서구 천변좌로 238)

* 교통: 지하철 1호선 양동시장역과 가깝고, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 상권 특징: 전통시장으로서 활기찬 분위기와 다양한 상품 구비.

5. 생활 정보

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 양동시장이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 시장에서는 신선한 농수산물, 식료품, 생필품 등을 구매할 수 있으며, 다양한 먹거리를 즐길 수 있습니다.

주변 환경으로는 '동산아파트'가 소재하며, 소규모 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 시장: 양동시장 (먹거리, 농수산물, 생필품)

* 교육: 상대보호구역에 해당하여 인근 학교와의 거리에 따라 교육환경 보호법 상의 제한이 있을 수 있습니다. 구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요.

* 편의시설: 양동시장 내 및 인근 상가 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역에 해당하여 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 제시외건물: 일련번호 1 지상에 소재하는 제시외건물 'ㄱ'의 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 구체적인 내용이 없어 추후 권리관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 대상 물건 자체가 '도로' 용도로 이용 중인 점(일련번호 2)은 개발 또는 활용에 있어 제한적일 수 있습니다. (일련번호 1은 주거용 건부지로 이용 중)

* 인접 도로 폭이 3미터로 협소하여 차량 통행 및 주차에 불편이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 감정평가 시점 이후의 부동산 시장 변동성이 존재합니다.

* 해당 물건의 특성(도로 용도, 제시외건물 등)으로 인해 실수요자 또는 투자자의 관심이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 양동에 위치한 토지입니다. 주거 밀집 지역에 속하며, 약 10.3평의 면적을 가지고 있습니다. 인근에 양동시장이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

권리관계상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 등기부상 권리는 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없습니다.

그러나 본 건은 '도로' 용도로 이용 중인 토지(일련번호 2)가 포함되어 있으며, 제시외건물이 소재하고, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'에 대한 정보가 부족하다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 토지이용계획 상 제한 사항이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 투자 가치를 신중하게 검토해야 하며, 특히 토지의 현황과 법적 제한 사항, 제시외건물 및 지상권 관련 사항을 철저히 조사한 후 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양동시장 인근으로 배후 수요 및 상권 이용 가능성.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리 없음 (임차보증금 0원).

* 비교적 저렴한 감정가로 초기 자본 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(9,078,000원)를 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 물건의 현황, 법적 제한 사항, 제시외건물 및 지상권 등의 리스크 요인, 그리고 낙찰 후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 '도로' 용도, 제시외건물, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로, 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 리스크 요인을 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 부동산 시세 조사, 관련 법규 검토 등 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.