나이스옥션 법원경매 청주 2023타경50383 [1] 충청북도 진천군 문백면 장월리 537-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2023.04.26

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 충청북도 진천군 문백면 장월리 소재 '어룡노인회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모공장 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 평지로서, '공업용 건부지'로 이용 중입니다. 기호(2): 대체로 사다리형의 평지로서, '공업용 건부지'로 이용 중입니다. 2) 인접 도로상태 기호(1,2): 북측으로 노폭 약 4미터 도로를 통해 진·출입합니다. 3) 토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호(2-가): 2005.09.12(2005.11.22 일부증축)자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일, 판넬 등 마감. 창 호 : 샤시창호 등 마감. 기호(2-나): 2005.09.12(2005.11.22 일부증축)자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 사이딩판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샤시창호 등 마감. 기호(4-가,5-가): 2007.12.13(2019.01.30 연결증축)자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내·외 벽 : 판넬 등 마감. 창 호 : 샤시창호 등 마감. 기호(4-나): 2018.08.21자로 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서, 내·외 벽 : 판넬 등 마감. 창 호 : 샤시창호 등 마감. 2) 이용상태 기호(2-가): 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(2-나): 기숙사 및 식당으로 이용 중입니다. 기호(4-가,5-가): 공장으로 이용 중입니다. 기호(4-나): 창고 등으로 이용 중입니다. 3)설비내역 기호(2-가),(2-나),(4-가),(4-나),(5-가): 위생설비 및 급배수설비, 난방설비(2-나) 등이 구비되어 있습니다.

기계/기구의 현상

기준시점 현재 기계기구 기호(1,2,5,7)은 소재불명, 기호(6)은 확인불능 상태이며, 기호(3,4)는 장시간 가동이 중단된 상태입니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 매각 포함. 목록1 토지 지상 파이프조 천막지붕 단층 (창고) 229㎡ 및 이동가능한 컨테이너 매각 제외. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구(이동형컨베어 및 젤리가마) 매각 포함(장시간 가동이 중단된 상태임). 나머지 기계 및 기구 소재불명, 확인불능으로 매각 제외. 목록4번 2층 부분은 공부상 면적(181.25㎡)과 실측면적(214.42㎡)이 상이함. 목록4번 일부와 목록5번 일부(감정서 상 기호 4-가, 5-가)를 건축물대장상 연결증축으로 1개의 동으로 변동되었고, 목록상 면적과 건축물대장상 면적이 상이함(감정평가서 참조). 목록5번 건축물대장은 폐쇄되었고, 추후 건물합병등기 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2023타경50383 (1)

소재지: 충청북도 진천군 문백면 장월리 537-3

용도: 공장

감정가: 1,301,894,520원

토지 면적: 3,434.00㎡ (약 1,039.36평)

건물 면적: 1,541.55㎡ (약 466.11평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 상황: 대상 물건은 충청북도 진천군 문백면 장월리 소재 '어룡노인회관' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 및 사다리형의 평지로서 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 4미터 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(700m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을6 근저당권(중소기업은행, 2016-09-20 접수)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당권 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 개요만 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 실질적인 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 총 인수 보증금: 0원

* 임차인 1 (전입 2021-11-25): 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 배당신고일 2023-04-24, 대항력 없음.

* 임차인 2: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 3 (전입 2017-01-10): 보증금 45,000,000원, 차임 100,000원, 대항력 없음.

* 주의: 상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금을 배당받게 되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,761,900,973원 (토지 및 건물 합산)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 공업 용지로서의 기능을 수행하고 있습니다.

* 주변 공장 현황: 인근에 다수의 중소규모 공장들이 위치하여 산업 활동이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

* 잠재적 활용 가치: 현재 공장으로 이용 중인 물건으로서, 유사 업종의 이전 또는 신규 공장 설립 등에 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대상 물건 인근에는 '어룡노인회관'이 있으며, 대규모 편의시설보다는 주로 농경지와 공장이 분포한 지역입니다. 진천군은 김유신 장군 탄생지, 보탑사, 농다리 등 역사 및 자연 관광지가 다수 있어 지역 문화 및 관광 자원을 갖추고 있습니다.

* 교통: 북측으로 약 4미터 도로와 접하여 있어 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 공부상/실측 상이 및 합병 등기 필요: 일부 건물(목록4번 2층)의 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 목록4번 일부와 목록5번 일부가 건축물대장상 연결 증축되었으나 면적이 상이하고, 목록5번 건축물대장이 폐쇄되어 추후 건물 합병 등기가 필요한 상황입니다. 이는 행정 절차상 번거로움 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 기계/기구 상태: 매각 포함 대상인 기계 일부(이동형 컨베이어, 젤리 가마)는 장시간 가동이 중단된 상태이며, 나머지 기계 및 기구는 소재 불명 또는 확인 불가하여 매각에서 제외되었습니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 해당 물건은 유동화 물건이자 공동담보로 설정되어 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계 제외/포함 사항: 일부 제시외 건물(파이프조 천막지붕 창고 229㎡, 이동식 컨테이너)은 매각에서 제외되며, 특정 기계/기구는 포함되나 상태가 양호하지 않을 수 있습니다.

* '지상권' 미소멸 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 시 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 문백면 장월리에 위치한 공장 용도로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 13억 원 수준이며, 토지 약 1,039평, 건물 약 466평 규모입니다.

주변에 중소규모 공장 등이 혼재하여 공업 용지로서의 입지 조건은 갖추고 있으나, 일부 건물에 대한 면적 불일치 및 합병 등기 필요, 장시간 가동 중단된 기계 상태, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보) 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원이므로, 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, '지상권'의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 시설 밀집 지역의 공장 부지: 진천 지역의 산업 인프라를 활용할 수 있는 입지입니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 현재 가치 외에 증축이나 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 0원의 임차인 인수 부담: 명도 관련 리스크가 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,301,894,520원에서 시작하며, 앞서 언급된 권리 관계의 복잡성, 건물 면적 관련 사항, 기계 상태, 장시간 가동 중단 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 건물 합병 등기 비용 및 기계 수리·교체 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.