나이스옥션 법원경매 청주 2024타경50885 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리 700-18 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리 소재 "국사삼거리" 북동측 인근 보전관리지역내에
위치하는 주위는 각종근린생활시설 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 상가지대로서
제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 동측으로 지방도(508호) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상
황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다.

기호2 남측으로 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 상업나지로 이용중입니다.

기호3 남측으로 경사진 부정형의 토지로서, 임야기타 토지로 이용중입니다.

기호4,5 대체로 평탄한 각필 부정형 일단의 토지로서, 신축중인 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1 남측으로 왕복4차선 도로부지와 접하고있습니다.

기호2 남측으로 왕복4차선 도로부지와 접하며, 북측 인접지(타인소유)로 개설된 폭 6미터 내외의
포장도로와 접하고있습니다.

기호3 지적상 맹이며, 북측 인접지(타인소유)로 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입하
고있습니다.

기호4,5 지적상 맹지이나, 기호2 및 북측 인접지(타인소유)로 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로
를 통해 출입하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의
모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(도로법),
중점경관관리구역(연락처 : 건축디자인과(043-201-2553, 2554)) ,<추가기재> 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

■ 일련번호 2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의
모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(도로법),
중점경관관리구역(연락처 : 건축디자인과(043-201-2553, 2554)).

■ 일련번호 3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의
모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
중점경관관리구역(연락처 : 건축디자인과(043-201-2553, 2554)).


■ 일련번호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의
모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(연락처 : 건축디자인과(043-201-2553, 2554)).

■ 일련번호 5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의
모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
중점경관관리구역(연락처 : 건축디자인과(043-201-2553, 2554)).

제시목록 외의 물건

■ 본건 기호5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 신축중인 제시외 건물㉠(2021-옥산면-신축신고-55,
건축주: 강윤하)이 소재합니다.

공부와의 차이

■ 본건 기호1은 타인소유의 인접지(700-19번지, 700-20번지)와 서로 관련지번으로 등재된
타인소유의 건물 건부지로 이용중입니다.

■ 본건 기호5의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 기호4와 관련지번으로 등재되어 건축신고를 득
한한 후 건물이 신죽중인 건부지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 본건 기호2,4,5 지상에는 후첨 “사진”과 같이 소유자미상의 조경수가 다수 식재되어있습니다.

물건 비고

일괄매각. 이동식 컨테이너 매각 제외. 목록5.토지 지상의 경량철골구조 판넬지붕 단층창고(96㎡)는 매각 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 목록1.은 타인소유의 인접지와 서로 관련지번으로 등재된 타인소유의 건물 건부지로 이용중. 목록3.은 현황 일부 토목공사가 진행중인 토지이나, 건축신고의 유효 여부 등은 확인불능 상태인 바 응찰시 확인 필요. 목록5.의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 목록4.와 관련지번으로 등재되어 건축신고를 득한 후 건물이 신축중인 건부지로 이용중임.
2026.06.18.자 (주)우솔건설으로부터 이 사건 부동산 전체에 대해 공사대금 금 3,612,818,241원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함(2026.07.13. 재작성).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리 소재 "국사삼거리" 북동측 인근 보전관리지역 내에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 지방도(508호) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 총 5개의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지의 형태 및 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호1: 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호2: 남측으로 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 현재 상업 나지로 이용 중입니다.

* 기호3: 남측으로 경사진 부정형의 토지로서, 현재 임야 및 기타 토지로 이용 중입니다.

* 기호4,5: 대체로 평탄한 각필 부정형의 일단의 토지로서, 현재 신축 중인 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호1: 남측으로 왕복 4차선 도로부지와 접하고 있습니다.

* 기호2: 남측으로 왕복 4차선 도로부지와 접하며, 북측 인접지(타인 소유)로 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호3: 지적상 맹지이나, 북측 인접지(타인 소유)로 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입 가능합니다.

* 기호4,5: 지적상 맹지이나, 기호2 및 북측 인접지(타인 소유)로 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 기호3 및 기호5 토지는 준보전산지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권: 2011년 2월 14일 주식회사공간에너지 소유권 이전, 2016년 10월 26일 강윤하 소유권 이전되었습니다.

* 주요 권리사항:

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-06-18) 3,240,000,000원 (말소기준권리)

* 지상권: 주성신용협동조합 (2021-06-18) (말소)

* 임의경매: 주성신용협동조합 (2024-01-31) (말소)

* 가압류: 동청주신용협동조합 (2024-02-13) 20,457,762원 (말소)

* 압류: 동청주세무서장 (2025-04-17) (말소)

* 등기부채권 총액: 3,260,457,762원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리인 근저당이 존재하며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '법정지상권'은 특이사항 및 주의사항에 언급되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 보전관리지역 내 지방도변에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. "국사삼거리" 인근에 위치하고 지방도 508호선 및 버스정류장이 인접해 있어 유동인구 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 자료만으로는 구체적인 편의시설이나 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다. 주변 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록5 토지 지상의 경량철골구조 판넬지붕 단층창고(96㎡)는 매각 제외되었으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제한을 야기할 수 있습니다.

* 건물 매각 제외: 이동식 컨테이너와 목록5의 창고(96㎡)는 매각 대상에서 제외되어, 낙찰 후 해당 물건들의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 타인 소유 건물 건부지 이용: 목록1 토지가 타인 소유의 건물 건부지로 이용 중이라는 점은 본 토지의 독립적인 활용에 심각한 제약을 줄 수 있으며, 사용 수익에 관한 법률 검토가 필수적입니다.

* 미확인 건축 신고: 목록3 토지는 일부 토목공사가 진행 중이나 건축신고의 유효 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 응찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록5 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 건축 중인 건부지로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축 관련 법규 적용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 목록3, 4, 5 토지는 지적상 맹지이며, 타인 소유 토지의 도로를 통해 출입해야 하는 상황으로, 도로 사용 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 소유자 미상 조경수: 목록2, 4, 5 지상에 소유자 미상의 조경수가 다수 식재되어 있어, 향후 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 권리관계: 법정지상권, 공동담보, 유치권 등의 특이사항이 명시되어 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 국사리 소재의 토지로, 보전관리지역 내 지방도변에 위치하여 상업적 활용 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 토지 중 일부가 타인 소유 건물의 건부지로 이용 중이고, 지적상 맹지인 필지가 다수이며, 공부상 지목과 현황이 불일치하는 경우도 있어 토지 이용 및 활용에 있어 복합적인 제약이 예상됩니다. 또한, 법정지상권 불분명 건물, 매각 제외 물건, 미확인 건축 신고 등 추가적인 확인 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 복잡한 권리관계와 다수의 잠재적 리스크를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 지역 개발 잠재력: "국사삼거리" 인근 및 지방도변에 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 7553.00㎡(약 2,284.7평)의 넓은 면적으로, 잠재적인 개발 또는 활용 가치를 지닙니다.

* 저가 낙찰 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있으나, 이는 철저한 리스크 분석 및 대비를 전제로 합니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 타인 소유 건물 건부지 이용, 지적상 맹지, 법정지상권 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필수적이며, 감정가 4,907,787,000원 대비 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 반드시 법률 전문가와의 상담, 현장 조사 결과, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 마련 후 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 감정가의 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 추가적인 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.