나이스옥션 법원경매 청주 2024타경62901 [1] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-3 101동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘진천중학교’ 북서측 원거리 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로서, 본건의 주변은 대체로 전답지로 이용되고 있으며, 일부 주거용건물 또는 공장이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북동측 방향으로 도보 약7분 정도의 거리에 노선버스정류장(진천장관부영1차역)이 소재하는 등, 제반교통편익성은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅, 드라이비트 내벽: 벽지, 타일 바닥: 강화마루 창호: 하이샷시 2중창호

이용상태

다세대주택(방3, 화장실2, 드레스룸, 주방/식당, 거실, 보일러실)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터(현황 미가동중) 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건의 남서측 방향으로 노폭 6~8m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.(다만, 토지에 대한 소유권이 확보되지 아니하여 준공승인되지 아니함)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형),가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

건축 준공허가를 득하지 아니하여, 기준시점까지 건축물 관리대장이 미 형성되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각.이동가능한 컨테이너 박스 매각 제외. 건물은 건축법상 미사용승인 건물이며 대지권미등기로 대지권없이 건물만 매각. 목록22 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 토지는 주거용(다세대주택)부지로 이용중임. 감정평가서에 의하면 본건에 진입하는 도로에 대하여 소유권지분을 확보하지 못한것으로 보임(감정평가서 참조). 이 사건 매각대상물건은 건축물관리대장이 미형성되어 있고, 공부와 현황이 불일치함(감정평가서 등 참조)
목록5,6,12,13,16,17.의 각 호수들은 소재하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2024타경62901 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-3 101동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 1,143,600,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉성새마을금고

토지면적: 1,884.00㎡ (약 570.0평)

건물면적: 955.66㎡ (약 289.0평)

3. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물

내부구조: 다세대주택 (방3, 화장실2, 드레스룸, 주방/식당, 거실, 보일러실)

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터(현황 미가동중)

토지이용상태: 주거용(다세대주택) 부지로 이용 중

토지형상: 부정형

인접도로상태: 남서측 노폭 6~8m 아스팔트 포장도로 접함 (단, 토지 소유권 미확보로 인한 준공 승인 미처리)

4. 주변 환경

위치: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘진천중학교’ 북서측 원거리

주변: 대체로 전답지, 일부 주거용 건물 또는 공장 소재

교통: 일반차량 접근 가능, 북동측 도보 약 7분 거리에 노선버스정류장(진천장관부영1차역) 소재. 제반 교통 편익성은 보통.

5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 계획관리지역

성장관리구역: 복합형 (2024-04-19)

가축사육제한구역: 일부 제한 구역 (700m)

2. 입지조건

1. 주변 현황

본건은 진천중학교 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 전답지와 일부 주거용 건물, 공장 등이 혼재하는 지역임.

2. 교통 접근성

일반 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 버스정류장까지 도보 7분 거리가 소요되어 다소 불편함이 있을 수 있음.

3. 권리분석

1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 말소기준권리(을8, 근저당권, 2021-01-15 접수)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정임.

다만, 갑1(공유자전원지분전부이전, 2016-02-18), 갑10(소유권이전, 2021-01-15), 갑12(소유권이전청구권가등기, 2021-07-26), 갑14(압류, 2023-02-21), 갑16(임의경매, 2024-10-28) 등의 권리가 존재하나, 경매로 인해 말소될 가능성이 높음.

집합 건물 등기부상 말소기준권리(을17, 근저당권, 2021-01-15 접수)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정임.

갑1(소유권보존), 갑7(소유권이전), 갑9(공유자전원지분전부이전), 갑16(소유권이전), 갑18(소유권이전청구권가등기), 갑20(압류), 갑22(임의경매), 갑23(압류), 갑24(압류) 등이 존재하나, 경매로 인해 말소될 가능성이 높음.

등기부 채권 총액: 1,228,000,000원.

2. 임차인 현황

채무자/소유자 외 임차인이 존재함.

- 고영진: 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2017-05-30, 대항력 있음.

- 한효종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-05-30, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

- CHOUQIRMUSTAPHA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-18, 대항력 없음.

- NAHIMANAADIDJA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-11, 대항력 없음.

- NDIZEYEJEANCLAUDE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-09, 대항력 없음.

- 권현숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-01, 대항력 없음.

- 박경환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-20, 대항력 없음.

- 이연근: 보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-22, 확정일자 2024-01-22, 대항력 없음.

- 이태호: 보증금 1,000,000원, 차임 630,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

- 최형근: 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2022-12-16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

1. 지역적 특성

본건 소재지는 개발 잠재력이 있는 계획관리지역으로, 인근에 전답지가 많아 전원생활 및 귀농/귀촌 수요가 있을 수 있음. 다만, 일부 공장이나 주거용 건물이 혼재하여 상권의 일반적인 형성이라고 보기는 어려움.

2. 인근 시설

도보 7분 거리에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능함. 진천중학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 수요가 있을 수 있으나, 직접적인 상업 기능이 발달한 지역은 아님.

5. 생활정보

1. 교육시설

진천중학교가 북서측 원거리에 위치.

2. 편의시설

지역 내 소규모 편의점이나 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업시설과의 접근성은 떨어짐.

3. 기타

주변에 농경지가 많아 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 계절에 따라 농작물 관련 냄새나 소음이 발생할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

1. 건축법상 미사용승인 및 공부 불일치

건물은 건축법상 미사용승인 건물이며, 건축물관리대장이 미형성되어 있고 공부와 현황이 불일치함. 이는 합법적인 사용 및 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있음.

2. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태로 건물만 매각될 수 있으며, 이는 토지에 대한 정당한 권리 확보에 문제를 야기할 수 있음.

3. 도로 소유권 확보 문제

감정평가서에 의하면 본건으로 진입하는 도로에 대한 소유권 지분을 확보하지 못한 것으로 보이며, 이는 건물 사용 및 통행에 대한 법적 분쟁의 소지가 있음.

4. 농지취득자격증명 필요

목록22(부지)는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있음. 입찰 전 소관 행정기관 확인 필수.

5. 일부 목록 미존재

목록5, 6, 12, 13, 16, 17의 각 호수들은 소재하지 않으므로, 실제 매각 대상 물건 범위를 정확히 확인해야 함.

6. 이동 가능한 컨테이너 박스 제외

이동 가능한 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로, 현황 파악 시 유의해야 함.

7. 대항력 있는 임차인 존재

고영진(1500만원 보증금) 및 한효종(0원 보증금) 임차인은 대항력이 있어, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있더라도 명도에 어려움이 예상되거나, 계약 관계를 재검토해야 할 수 있음. 특히 한효종 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어 추가적인 확인이 필요함.

8. 엘리베이터 미가동

엘리베이터가 현황 미가동 중으로 수리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 가지고 있으나, 건축법상 미사용승인, 대지권 미등기, 도로 소유권 확보 문제, 공부와 현황 불일치 등 심각한 법적, 행정적 하자를 다수 내포하고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성이 높습니다. 농지취득자격증명 취득도 필수적인 절차입니다. 이러한 복합적인 리스크로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높으며, 철저한 현장 조사와 법률 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 잠재적 가치

만약 법적/행정적 문제를 해결할 수 있다면, 넓은 대지와 건물 면적을 활용하여 재건축, 개량 또는 개발을 통해 상당한 가치를 창출할 잠재력이 있음.

2. 시세 대비 낮은 감정가

엄청난 리스크를 반영하더라도, 감정가가 11억 4천만원 수준인 점을 고려할 때, 위험을 감수하는 투자자에게는 기회가 될 수 있음. (단, 아래 시세 분석 참조)

9. 예상 입찰가

1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 'GT빌리지 101동102동' (주소상 283-1번지)의 개별 호수 매매 건으로 보입니다. 해당 정보에 따르면, 약 37.5462㎡ (약 11.36평)의 전용 면적을 가진 다세대 주택이 2024년 7월 29일 5,500만원, 2024년 10월 1일 7,400만원에 거래되었습니다. 이는 약 145만원 ~ 197만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건(283-3번지)은 전체 토지 면적 1,884㎡(약 570평) 및 건물 면적 955.66㎡(약 289평)로, 개별 호수 매매 정보와는 규모 및 가치 산정 방식에서 차이가 큽니다. 감정가는 이 전체 부동산에 대한 가치를 반영한 것이지만, 언급된 심각한 하자들로 인해 실제 시장 가치는 이를 대폭 하회할 것으로 예상됩니다.

2. 예상 입찰가 산정

본건은 미사용승인, 대지권 미등기, 도로 문제, 공부 불일치, 대항력 있는 임차인 등 다수의 치명적인 하자 요소를 가지고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가(1,143,600,000원) 대비 대폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 타당합니다.

대략적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

안전 마진을 충분히 확보하고, 하자 보수 및 명도에 소요될 비용까지 감안한다면,

희망 입찰가 범위: 약 686,000,000원 ~ 800,500,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 물건은 투기적 목적보다는 리스크를 감수하고 장기적인 개발 또는 재건축을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있으며, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.

10. 추가 참고사항

1. 주변 시설 및 혐오시설 관련

본건 인근 장관리 지역은 진천읍의 외곽 지역으로, 전답지와 소규모 주거지, 공장이 혼재된 지역 특성상, 인근에 축사, 폐기물 처리 시설, 소규모 제조업체 등이 위치할 가능성이 있습니다. 정확한 혐오시설의 존재 여부는 현장 답사를 통해 직접 확인해야 하며, 이는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 도보 7분 거리에 버스정류장이 있으나, 대중교통의 편의성은 매우 높다고 보기는 어렵습니다.

2. 건축물 및 토지 현황 불일치 관련

건축물대장이 미형성되어 있고 공부와 현황이 불일치한다는 점은 매우 중요한 리스크입니다. 이는 법적으로 건물을 사용하는데 제약을 받을 수 있으며, 추후 증축, 개축, 또는 철거 시에도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

3. 대지권 미등기 및 도로 문제

대지권 미등기 상태는 토지에 대한 소유권 확보가 불완전함을 의미하며, 도로 지분 확보 문제와 결합될 경우 건물 전체의 안정적인 사용 수익이 어려울 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 담보 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.