나이스옥션 법원경매 청주 2025타경276 [7] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 213 청주시온숲속의아침뷰 301동 2층 근생-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 ""마산사거리"" 동측 인근에 위치하고 있는 신축 임대아파트 부지내 아파트상가로 인근은 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지내로 차량접근가능하며, 인근으로 버스정류장, 지방도(592)가 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건 내 제2층 제근생-4호로서,
(사용승인일:2024.06.18)
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시유리창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

상가건물 내 공용의 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선포장도로, 북동측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2010-08-20), 제2종일반주거지역(2016-09-30), 주거용지(건폐율 60%이하, 용적률 180%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 중로이상 도로변1m), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 230%이하, 높이 최고17층이하, 건축선6m), 지구단위계획구역(내수1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

공부상 2층으로 등재되어 있으나 주출입구 기준 현황 1층에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 청주지방법원 2025타경276 (7)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 213 청주시온숲속의아침뷰 301동 2층 근생-3호

용도: 근린상가

감정가: 179,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.72평)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건

사용승인일: 2024년 06월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 2층 근생-3호

1.2. 입지조건

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 "마산사거리" 동측 인근에 위치하고 있는 신축 임대아파트 부지 내 아파트상가입니다.

* 인근은 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 단지 내로 차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스 정류장과 지방도(592)가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 북서측으로는 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로는 왕복 3차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (정완순, 204,000,000원, 2024-10-31 접수)

* 본 건은 여러 권리가 경합된 상태이며, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을2 상가건물임차권 (정완순, 보증금 170,000,000원, 확정일자 2024-11-21)

* 갑2 임의경매 (채권자: 정완순, 170,000,000원, 2025-01-16 접수)

* 갑3 강제경매 (채권자: 금강종합조경주식회사, 642,620,742원, 2025-02-07 접수)

* 갑4 강제경매 (채권자: 주식회사빔코퍼레이션, 2025-04-16 접수)

* 갑5 압류 (통영세무서장, 2026-03-04 접수)

* 갑6 압류 (청주시, 2026-03-13 접수)

* 등기부채권 총액: 374,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정완순

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2024-11-21

* 확정일자: 2024-11-21

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 건은 신축 아파트 단지 내 상가로서, 아파트 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권 형성에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 마산사거리 인근이라는 지리적 이점과 양호한 도로 접근성은 외부 고객 유입에도 유리합니다.

* 다만, 상가 공실률 및 주변 경쟁 상가 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다. 본 물건이 속한 "청주 시온 숲속의 아침 뷰"는 아파트 단지입니다.

* 교통: 버스 정류장 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 2층이나 현황 1층 소재: 실제 현장을 방문하여 정확한 위치와 활용 방안을 확인해야 합니다. 이는 계약 및 추후 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

* 신축 상가 공실 위험: 준공된 지 얼마 되지 않은 상가이므로, 초기 공실 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 아파트 단지 내 상가의 한계: 아파트 입주율 및 단지 내 주거민 소비 성향에 따라 상권의 성장성이 제한될 수 있습니다.

* 다수 채권자 및 중복 병합 사건: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 규제사항

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

* 용도지구: 지구단위계획구역 (내수1지구)

* 건축 관련: 주거용지 (건폐율 60% 이하, 용적률 180% 이하, 높이 4층 이하, 건축한계선 중로이상 도로변1m), 주거용지 (공동주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 최고17층이하, 건축선6m)

* 도로 관련: 소로2류 (폭 8m~10m, 저촉), 중로1류 (폭 20m~25m, 저촉), 중로3류 (폭 12m~15m, 저촉)

* 기타 규제: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제5구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (청주비행장(K-59))

* 상기 토지이용계획 및 규제사항 중 비행안전구역 및 소음대책구역은 주변 개발 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있는 사항으로, 향후 활용 시 반드시 확인해야 합니다.

* 본 물건 주변에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 건은 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 신축 근린상가로, 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요를 기대할 수 있는 입지에 위치합니다.

* 교통망 및 주변 근린생활시설과의 접근성이 양호하며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적입니다.

* 그러나 공부상 층수와 현황 층수 불일치, 초기 공실 가능성, 군사시설 관련 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근을 통해 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 아파트 단지 내 고정 수요 확보 용이.

* 양호한 교통 환경 및 도로 접근성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음).

* 현황 1층 사용으로 인한 잠재적 활용도 증대 가능성.

1.10. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 179,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 현재 임대료 수준, 예상 공실률, 건물 관리비, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.