나이스옥션 법원경매 청주 2025타경276 [2] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 213 청주시온숲속의아침뷰 301동 2층 근생-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 ""마산사거리"" 동측 인근에 위치하고 있는 신축 임대아파트 부지내 아파트상가로 인근은 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지내로 차량접근가능하며, 인근으로 버스정류장, 지방도(592)가 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건 내 제2층 제근생-4호로서,
(사용승인일:2024.06.18)
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시유리창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

상가건물 내 공용의 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선포장도로, 북동측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2010-08-20), 제2종일반주거지역(2016-09-30), 주거용지(건폐율 60%이하, 용적률 180%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 중로이상 도로변1m), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 230%이하, 높이 최고17층이하, 건축선6m), 지구단위계획구역(내수1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

공부상 2층으로 등재되어 있으나 북서측 도로를 기준으로 현황 1층에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경276 (2)

경매구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 213 청주시온숲속의아침뷰 301동 2층 근생-2호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.9평)

토지면적: 18.89㎡ (약 5.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2024년 06월 18일 사용승인

특이사항: 공부상 2층이나 북서측 도로 기준 현황 1층 소재

1.3. 평가 가액

감정가: 181,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 "마산사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

신축 임대아파트 단지 내 상가로, 인근에는 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내로 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도(592호선)가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역(내수1지구)에 속합니다.

용도지역상 건폐율 60% 이하, 용적률 180%~230% 이하, 최고 4층~17층 이하 등의 규제가 적용됩니다.

이 외 소로, 중로 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등의 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 (주)테리의 근저당권(2024.10.31 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리로는 (주)테리의 근저당권, (주)빔코퍼레이션의 가압류, (주)테리의 임의경매, 금강종합조경주식회사의 강제경매, (주)빔코퍼레이션의 강제경매, 통영세무서장의 압류, 청주시의 압류 등이 있습니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)테리

보증금: 50,700,000원

차임: 0원

전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상으로 기록되어 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 약 192,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 상가는 제2종근린생활시설로 허가되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 형성에는 무리가 없어 보입니다.

신축 아파트 단지 내 상가라는 점에서 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 상가 특징

건물 자체는 2024년 6월에 사용승인된 신축 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

본 건물의 면적은 32.80㎡로 소형 상가에 해당하여, 1인 소규모 업종이나 임대 수익형으로 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 "마산사거리" 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

인근에 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

청주시에서 운영하는 공공시설 및 문화시설 접근성은 보통 수준입니다.

혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보로는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 층수와 현황 층수 차이

등기부상 2층으로 등재되어 있으나, 실제로는 북서측 도로를 기준으로 1층에 위치해 있다는 점은 향후 건축물대장과의 차이로 인한 행정적 문제나 재산권 행사 시 유의해야 할 부분입니다. 이는 실사용에 대한 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 신축 건물 관련 이슈

2024년 6월에 사용승인된 신축 건물인 점은 장점이나, 하자보수, 하자담보책임 등과 관련된 문제가 발생할 경우 처리 절차 및 시기를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

다양한 도시지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한, 비행안전구역, 소음대책구역 등 여러 법규에 의한 행위 제한이 존재하므로, 향후 개발 또는 증축 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 복합적인 권리관계

여러 건의 강제경매, 가압류, 압류가 경합된 상태로 진행되었으며, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지와 최근 사용승인된 건물의 장점을 가지고 있습니다.

공부상 층수와 현황 층수의 차이, 복잡한 권리관계가 있었으나 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 신축 건물로서의 잠재적 하자 문제, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

현황 1층이라는 점은 접근성을 높여 실질적인 사용 가치에 긍정적일 수 있으나, 공부상 2층과의 차이를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 활용 가능합니다.

아파트 단지 내 상가로 고정 배후 수요 확보에 유리합니다.

공부상 2층이나 현황 1층이라는 점은 접근성을 높여 실질적인 사용 가치에 긍정적일 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 신축 상가로서의 가치, 입지 등을 고려할 때 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 주변 상가 시세, 예상 임대료, 공실률, 건물 관리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 이하의 합리적인 선에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.