나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5042 [2] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 "오송고등학교" 북동측 인근에 위치한 "밸류호텔월드와이드세종시티" 내의 구분소유건물로서, 주위환경은 근린생활시설, 공원, 아파트, 공장 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 밸류호텔월드와이드세종시티 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건중 대상물건1 및 대상물건2, 대상물건3의 3개호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 석재붙임 및 강화유리 마감 등. 내 벽 : 인테리어 및 타일 마감 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건1,2 : 내부 구획업이 일단으로 음식점으로 이용중임. 대상물건3 : 편의점으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인근 도로와 평탄한 사다리형의 토지로 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 연제리713 토지는 북동측으로 대로한면, 남서측으로 중로한면, 북서측으로 중로한면의 도로에 접한 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 건축한계선 도로변1~2m), 지구단위계획구역(오송생명과학단지), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건1 및 대상물건2는 내부 구획없이 일단으로 음식점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5042 (2)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층 109호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 3월 17일

용도: 근린상가 (건축물 물리적 용도: 숙박시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 542,000,000원

토지 면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물 면적: 64.80㎡ (약 19.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 성

건축물 현황: 총 358호 중 1개 호실.

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 "밸류호텔월드와이드세종시티" 내 1층 109호. "오송고등학교" 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 근린생활시설, 공원, 아파트, 공장 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됨.

도로 상태: 본건이 소재한 토지는 북동측으로 대로, 남서측 및 북서측으로 중로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수함.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종근린생활시설, 숙박시설. 오송생명과학단지 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 중로2류, 특수도로에 접해 있음. 가축사육 제한 구역 및 국가산업단지 관련 규제가 적용됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 성거농업협동조합의 근저당권 (을1, 360,000,000원).

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1)

* 가압류 (갑9, 갑12)

* 압류 (갑10, 갑13)

* 임의경매 (갑11)

* 기타 소유권 이전 등기 관련 사항 (갑5, 갑6)

임차인 현황:

* 임차인: 뽕나무한그루(주)

* 보증금: 920,000원

* 차임: 1,700,000원

* 사업개시일: 2024년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

등기부채권 총액: 2,119,768,482원

1.3. 상권분석

오송생명과학단지 배후 상권: 국가 산업단지인 오송생명과학단지 인근에 위치하여 관련 종사자 및 유동 인구를 배후로 하는 상권 잠재력이 있습니다.

업종 혼재: 주위 환경에 근린생활시설, 숙박시설, 공원, 아파트, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 공존하며, 본건 역시 제2종근린생활시설 및 숙박시설(호텔) 용도로 활용 가능합니다.

주변 시설: "밸류호텔월드와이드세종시티" 내에 위치하며, 오송고등학교가 인근에 있습니다.

검색 결과: 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 지역은 점차 개발되고 있는 신도시 지역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 오송고등학교가 인근에 위치합니다.

편의 시설: 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (자세한 편의시설은 추가 현장 확인 필요)

교통: 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주거 환경: 아파트 단지와 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 이용 현황: 현재 대상 물건 1, 2호는 내부 구획 없이 음식점으로, 3호는 편의점으로 이용 중입니다. 이는 공부상의 용도(근린상가)와 일치하나, 실제 내부 이용 상태 및 사업자 등록 내용 등은 낙찰 후 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. (다만, 현 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

건물 노후화: 2017년 사용승인을 받은 건물로, 건물 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비를 부담해야 하는 경우가 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 오송읍에 위치한 밸류호텔월드와이드세종시티 내 근린상가 물건으로, 감정가는 5억 4,200만원입니다.

오송생명과학단지 인근에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2017년 사용승인을 받았습니다. 현재는 음식점 및 편의점으로 이용되고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

오송생명과학단지 배후 수요: 국가 산업 단지 인근으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

우수한 접근성: 대로와 중로에 접한 코너 부지에 위치하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

클린 물건: 모든 권리가 소멸되는 '클린 물건'으로, 권리 분석에 대한 부담 없이 투자가 가능합니다.

다목적 활용 가능성: 제2종근린생활시설 및 숙박시설로 활용 가능하여 다양한 사업 아이템 적용이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 향후 임대 수익률, 추가적인 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 5억 4,200만원을 기준으로, 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 투자 목적(실거주/투자) 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 투자자 본인의 자금 계획 및 리스크 관리 능력을 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.