나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51650 [5] 충청북도 진천군 백곡면 성대리 산16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,4 : 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2 : 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호3 : 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호5~7 : 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2,4,5,6,7 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 다소 불편시됨.
기호3 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~7 공히 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,4,5,6,7 : 맹지임.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2022-11-01)<산지관리법>, 임업용산지(2022-11-01)<산지관리법>임.
기호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5,6,7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 다수의 분묘(조사시점 당시 풀이 무성하여 정확한 분묘의 개수는 확인이 어려움)가 소재하고 있으나, 본건은 공유지분 토지로서 위치를 특정하기 어려운바, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임. 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51650 (5)

소재지: 충청북도 진천군 백곡면 성대리 산16

용도: 임야

감정가: 5,367,119원

토지면적: 19,835.00㎡ (약 6,000.71평)

토지 지분: 19,835㎡ (전체 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 충OOOOOOO

매각대상: 토지 지분 매각

1.2. 입지조건

* 물건은 충청북도 진천군 백곡면 성대리 산16에 소재합니다.

* 주변 환경은 기호1,4의 경우 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며 중소규모의 공장 및 임야가 소재합니다. 기호2는 '삼선회관' 동측 인근에 농경지와 임야가, 기호3은 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 농경지와 임야가, 기호5~7은 '학동마을회관' 동측 인근에 농경지와 임야가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황은 기호1,2,4,5,6,7의 경우 차량 접근이 인근까지만 가능하며 다소 불편할 수 있습니다. 기호3까지는 차량 접근이 가능하며 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 기호1,2,4,5,6,7이 맹지이며, 기호3 또한 지적상 맹지입니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분은 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 채권자는 충OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 국민은행 가압류 (2024년 9월 23일 접수, 50,160,119원)입니다.

* 등기부 요약에 따르면 상속 등으로 인한 소유권 이전 및 지분 이전이 다수 확인되었습니다. 최근 다수의 가압류가 등기되었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 제공 정보 내에서 별도로 명시된 바 없습니다.

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도 특이사항은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 임야로서 주거지나 상업 지역과는 거리가 있으며, 주변은 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 일반적인 상업 활동이나 유동 인구가 많을 것으로 예상되는 지역은 아닙니다.

1.5. 생활정보

* 물건 인근에 '한국종합철관 공장', '삼선회관', '우석대학교 진천캠퍼스', '학동마을회관' 등이 위치하나, 일반적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 도로 상황 및 맹지 여부에 따라 제한적일 수 있습니다.

* 자연 환경은 양호할 수 있으나, 생활 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량의 직접적인 접근이 어려운 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 따르며 개발 또는 활용 시 맹지 해소 방안이 필요합니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분으로 매각되는 물건이므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 신고 후 매수보증금을 미납할 경우 해당 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없음에 유의해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 기호3 지상에 다수의 분묘가 소재하는 것으로 조사되었으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다. (감정평가서 상에서는 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상 평가하였으므로, 추가 확인 및 법적 검토가 필요합니다.)

* 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등이 적용되어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 진천군 백곡면에 위치한 임야로, 맹지이며 지분으로 매각되는 물건입니다.

* 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 교통 접근성이 다소 불편한 지역입니다.

* 다수의 가압류가 존재하나 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 분묘기지권, 맹지, 지분 매각 등의 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 보전산지, 농림지역 등 규제가 많아 활용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 진천 지역의 개발 가능성 또는 인근 지역과의 연계 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 지분 매각 물건의 특성상, 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 이용 계획을 구체화할 수 있다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권 관련 법적 검토 후, 명확한 해결 방안이 마련될 경우 토지 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 등의 명확한 리스크와 함께 토지이용 규제가 존재하는 바, 투자 가치 산정을 위해서는 정밀한 현장 조사, 법적 검토, 그리고 주변 시세 및 개발 계획에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

* 따라서, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 감정가 5,367,119원은 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 할 기준점으로 활용될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.