나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51650 [2] 충청북도 진천군 초평면 신통리 산35-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,4 : 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2 : 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호3 : 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호5~7 : 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2,4,5,6,7 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 다소 불편시됨.
기호3 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~7 공히 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,4,5,6,7 : 맹지임.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2022-11-01)<산지관리법>, 임업용산지(2022-11-01)<산지관리법>임.
기호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5,6,7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 다수의 분묘(조사시점 당시 풀이 무성하여 정확한 분묘의 개수는 확인이 어려움)가 소재하고 있으나, 본건은 공유지분 토지로서 위치를 특정하기 어려운바, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임. 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지 정보

본 물건은 충청북도 진천군 초평면 신통리 산35-1에 소재하는 임야입니다. 총 토지 면적은 42,645.00㎡이며, 이는 약 12,901평에 해당합니다. 매각 대상은 토지 지분이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적 및 건물 지분, 건물 제시외 면적이 모두 0㎡으로, 해당 물건은 토지만을 대상으로 합니다.

1.3. 감정가 및 입찰 정보

본 물건은 청주지방법원 2025타경51650 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매입니다. 감정평가액은 15,552,886원이며, 채권자는 충OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건(기호2)은 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지 및 임야 등이 소재하고 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2025-06-27, 일부제한구역 700m 및 1,300m)에 해당합니다. 또한, 보전산지(2022-11-01) 및 임업용산지(2022-11-01)로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 2002-01-29: 소유권 이전 (이경희 외 7명, 상속)

* 2009-03-03: 1번 이영호 지분 전부 이전 (이은미 외 4명, 상속)

* 2020-03-09: 1번 이범호 지분 전부 이전 (이소영, 증여)

* 2024-04-16: 1번 이태호 지분 전부 이전 (이제연, 협의분할에 의한 상속)

* 2024-09-04: 4번 이소영 지분 가압류 (충북신용보증재단, 말소기준권리)

* 2024-09-23: 4번 이소영 지분 가압류 (국민은행, 말소)

* 2025-02-18: 4번 이소영 지분 가압류 (소상공인시장진흥공단, 말소)

* 2025-08-19: 4번 이소영 지분 강제경매 (충북신용보증재단, 말소)

등기부채권 총액은 125,760,887원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 현재 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다. 인근에는 '삼선회관'이 소재하며, 진천 초평산업단지 조성사업이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 본 물건의 직접적인 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 주거 또는 상업 시설로서의 생활 정보는 해당되지 않습니다. 주변 관광지로는 초평호, 농다리, 미르숲 등이 있어 지역적인 관광 자원이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 토지는 지적상 맹지이며, 차량의 접근성이 제한적입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

본 물건은 토지 지분으로 매각되므로, 공유자 전원의 동의 없이는 단독으로 토지를 이용하거나 개발하는 데 어려움이 있습니다.

6.3. 공유자의 우선매수신고

공유자의 우선매수권이 신고되었으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권을 포기하거나 매수 보증금을 미납할 경우, 이후에는 해당 권리를 행사할 수 없습니다.

6.4. 분묘기지권

토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있으나, 지분 토지로서 위치 특정의 어려움 때문에 정상 평가되었습니다. 그러나 분묘기지권 성립 가능성이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.5. 기타 제한 사항

농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 해당 행위 역시 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 초평면에 위치한 임야로, 농림지역 및 보전산지 등 관련 법규에 의한 이용 제한이 있습니다. 특히, 맹지, 토지 지분 매각, 분묘기지권 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 공유자의 우선매수 신고가 있다는 점도 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 지역에서 진천 초평산업단지 조성사업 등이 진행되고 있어 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 개발 용이성은 낮을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 현재로서는 직접적인 개발 수익보다는 장기적인 토지 가치 상승 또는 주변 개발 계획과의 연계 가능성을 보고 투자하는 전략이 필요합니다. 임야로서의 가치, 또는 향후 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 15,552,886원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 해당 물건의 위험 요인(맹지, 지분 매각, 분묘기지권 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가의 상세한 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.