나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51650 [3] 충청북도 진천군 진천읍 교성리 산32-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,4 : 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2 : 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호3 : 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호5~7 : 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2,4,5,6,7 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 다소 불편시됨.
기호3 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~7 공히 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,4,5,6,7 : 맹지임.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2022-11-01)<산지관리법>, 임업용산지(2022-11-01)<산지관리법>임.
기호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5,6,7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 다수의 분묘(조사시점 당시 풀이 무성하여 정확한 분묘의 개수는 확인이 어려움)가 소재하고 있으나, 본건은 공유지분 토지로서 위치를 특정하기 어려운바, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지적상 맹지임. 다수의 분묘 소재함(분묘기지권 성립 불분명). 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51650 (3)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 교성리 산32-1

용도: 임야

감정가: 1억 127만 1천420원

토지면적: 13,884.00㎡ (약 4,200평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

매각대상: 토지지분매각

2. 입지조건

주위환경:

본건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통 수준입니다.

도로접근성:

지적상 맹지로서, 인접 도로에 직접적으로 접하지 않아 차량 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획:

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

소유권 현황:

등기부등본상 소유권 이전 및 상속 이력이 다수 확인되며, 현재 다수의 공유자로 구성되어 있습니다.

말소기준권리:

2024년 04월 16일 접수된 충북신용보증재단의 가압류(갑10)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (단, 등기부요약상 '말소'로 기재된 권리는 소멸됩니다.)

임차인 현황:

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

특이사항:

- 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

- 토지 지분 매각이므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

주의사항:

- 본건은 지적상 맹지이며, 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 공유자 우선매수 신고가 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 전통적인 상권 분석보다는 주변 개발 현황을 참고하는 것이 적합합니다.

주변 지역은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 최근 진천읍 교성리 일대에서 도시개발사업(교성지구, 교성2지구 등)이 활발히 추진되고 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 낮습니다.

주변에는 우석대학교 진천캠퍼스가 있으며, 진천군청 등 관공서 및 생활 편의시설은 진천읍 시가지 방향으로 분포되어 있습니다.

최근 진천군에서는 도시개발사업이 활발히 진행되고 있어 점진적인 편의시설 확충이 예상됩니다.

진천군은 농다리, 보탑사, 만뢰산 자연생태공원 등 관광 자원이 풍부한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

본 토지는 지적상 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 토지 사용 승낙 또는 통행권 확보가 필수적입니다. 이는 토지 가치 상승 및 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

분묘:

토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 분묘 이장 또는 토지 활용 시 복잡한 법적, 민원적 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 감정평가 시에도 분묘 소재에 구애받지 않고 평가되었음을 유의해야 합니다.

지분 매각:

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자들과 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 개발, 이용, 매각 시 공유자 간의 합의가 필요하며, 의견 충돌 시 사업 진행이 어려워질 수 있습니다.

공유자 우선매수:

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 가격으로 공유자에게 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 이는 예상치 못한 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한:

자연녹지지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 각종 제한으로 인해 토지의 활용 범위가 제한적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 접근할 수 있는 가능성은 있으나, '지적상 맹지', '다수 분묘 소재 및 분묘기지권 불분명', '지분 매각'이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 분묘 문제는 법률적으로 복잡한 분쟁을 야기할 수 있으며, 맹지로서의 접근성 문제는 토지 활용 가치를 크게 저하시킵니다. 공유자우선매수 신고 또한 낙찰 후 추가적인 협상이 필요함을 시사합니다.

이러한 조건들을 고려할 때, 본 물건은 적극적인 개발이나 활용보다는 현 상태에서의 지분 소유를 통한 시세차익을 기대하거나, 장기적인 안목으로 토지 이용에 대한 명확한 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 잠재적 시세차익: 낮은 감정가와 지분 매각이라는 점을 활용하여, 향후 진천 지역의 개발 호재와 맞물려 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 공유자협의를 통한 가치 상승: 추후 공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지 이용 계획을 수립하고 개발할 경우, 가치를 크게 높일 수 있습니다.

- (주의) 높은 위험 대비 수익 추구: 본 물건은 높은 위험 요소를 안고 있으므로, 이를 상쇄할 만한 확실한 투자 전략과 자금 운용 계획이 반드시 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지적상 맹지, 다수 분묘 소재, 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고가 존재하여 낙찰 후에도 불확실성이 남아 있습니다.

따라서, 감정가(101,271,420원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 경우, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 위험 감수 수준 및 향후 분묘 처리, 맹지 해소 방안 등에 대한 면밀한 사전 조사와 개인적인 판단에 따라 달라져야 합니다.

따라서, 50,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

(참고: 본 가격은 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 자문 등을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.