나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51650 [4] 충청북도 진천군 백곡면 성대리 산24 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,4 : 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2 : 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호3 : 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호5~7 : 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2,4,5,6,7 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 다소 불편시됨.
기호3 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~7 공히 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,4,5,6,7 : 맹지임.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2022-11-01)<산지관리법>, 임업용산지(2022-11-01)<산지관리법>임.
기호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5,6,7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 다수의 분묘(조사시점 당시 풀이 무성하여 정확한 분묘의 개수는 확인이 어려움)가 소재하고 있으나, 본건은 공유지분 토지로서 위치를 특정하기 어려운바, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 맹지임. 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경51650 (4)

* 소재지: 충청북도 진천군 백곡면 성대리 산24

* 용도: 임야

* 감정가: 13,632,238원

* 토지면적: 50,380.00㎡ (약 15,239.8평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충OOOOOOO

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 일괄매각: 해당 (토지 지분만 매각 대상이나, 다른 물건과 함께 일괄 매각될 수 있음을 의미)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

해당 토지는 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 자연 친화적인 환경입니다. 중소규모 공장 지역도 인접해 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하나, 일부 구간은 차량 접근이 다소 불편할 수 있습니다. 인근 도로 상황은 다소 불편한 편에 속합니다.

* 형태 및 이용상태:

토지는 부정형의 경사지로 자연림 상태의 임야입니다.

* 인접 도로상태:

지적상 맹지로서, 토지로의 직접적인 차량 진입이 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 각종 제한이 따릅니다. 가축사육제한구역에 포함되어 축사 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

토지는 다수의 공유자 지분으로 이루어져 있으며, 상속 및 증여를 통해 지분이 이전되었습니다. 말소기준권리는 국민은행의 가압류(갑7)로, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

기록상 지상권에 대한 개요가 있으나, 구체적인 내용이나 대상에 대한 정보는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항:

공유자 우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각 등의 특이사항이 존재합니다.

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 다른 공유자들과 함께 토지를 사용, 관리, 처분해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하는 것으로 조사되었으나, 토지 지분매각으로 위치 특정의 어려움이 있어 평가에서는 분묘 소재에 구애받지 않고 정상 평가되었습니다. 다만, 분묘기지권의 존재 가능성을 유의해야 합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법률에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 다만, 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 권리가 실효될 경우, 이후 매각기일부터는 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 주의사항:

맹지이며 지분 매각 대상이므로, 실제 이용 및 개발 시 어려움이 예상됩니다. 공유자 우선매수신고의 조건과 행사 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 농림지역 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하여, 일반적인 상업용 부동산 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 및 준공업 지역으로 볼 수 있습니다. 지역 중심 상권과는 다소 거리가 있으며, 인근 지역의 경제 활동은 농업 및 소규모 제조업 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 인근에 백곡저수지 등 자연 경관을 즐길 수 있는 공간이 있습니다. 지역 활성화 사업 등이 추진되고 있으나, 대규모 편의시설이나 문화 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지로의 직접적인 접근이 어려워 활용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 지분매각: 토지 전체 소유권이 아닌 지분만 취득하므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용 및 개발이 불가능할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘의 존재는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 지역적 환경 규제: 농림지역, 보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 제한이 강합니다.

* 폐기물처리시설 영향: 인근 지역에 광역 폐기물 소각 처리 시설이 존재하며, 이는 해당 지역 전체의 환경 인식 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 영향 범위는 별도 확인 필요)

* 공유자 우선매수: 경매 당일 공유자가 낙찰가에 우선 매수할 경우, 투자 기회를 잃을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북 진천군의 자연 친화적인 환경에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 등 복합적인 권리 및 물건상의 제약 사항을 안고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 농림지역 및 보전산지 등의 토지 이용 규제와 더불어, 주변에 광역 폐기물 처리 시설이 위치한다는 점도 고려해야 합니다. 토지 활용 계획을 명확히 세우고, 공유자와의 원만한 협의 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연환경 및 녹지: 쾌적한 자연환경 속의 임야로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 진천군에서 추진하는 농촌 중심지 활성화 사업 및 관광 개발 사업 등은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

* 저평가된 지분 투자: 맹지 및 지분매각이라는 제약으로 인해 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 13,632,238원은 본건 토지의 기준 가격으로 고려될 수 있습니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수 가능성 등 제반 사항을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 본건은 인수가격 외에 추가적인 비용(토지 사용을 위한 도로 확보, 공유물 분할 관련 비용 등)이 발생할 수 있으므로, 이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계 및 토지 이용 가능성에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.