나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52042 [2] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1366 청주분평주공6단지아파트 615동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "원평중학교" 서측에 위치하며, 인근에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에는 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물내 제7층 제704호, 제10층 제1002호로서,
외 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 도배 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1, 2) 공히 아파트(동향, 계단식)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측, 동측, 서측으로 각각 15M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 230%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(충북전산기계고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

청주지방법원 2025타경52042 (2) 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 1366번지에 위치한 청주분평주공6단지아파트 615동 10층 1002호입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 아파트로 사용 중입니다.

감정평가액은 263,000,000원입니다.

1.1. 상세 물건 내역

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적: 44.08㎡ (약 13.33평)

토지 지분: 44.0827㎡ (약 13.33평)

건물 면적: 84.34㎡ (약 25.51평)

건물 지분: 84.34㎡ (약 25.51평)

1.1. 2. 아파트 기본 정보

아파트명: 분평주공6단지

건축 승인일: 1999년 09월 04일

동수: 15개 동

세대수: 1120세대

해당 호수: 615동 10층 1002호 (지상 10층)

아파트 총 주차 대수: 1196대 (지하 기계식 683대, 지상 기계식 513대)

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 소재하며, "원평중학교" 서측에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

차량으로 단지 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준으로 판단됩니다.

북측, 동측, 서측으로 각각 15M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 분평택지개발지구 내에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을16)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 900,306,872원입니다.

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 심영옥

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 09월 19일

확정일자: 2023년 11월 22일

배당신고일자: 2026년 01월 07일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임차인 심영옥 씨의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 분평동 일대는 다수의 아파트 단지와 주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교들이 다수 분포하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성 양호, 인근 버스정류장 이용 가능

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 마트 등 이용 가능

* 주변 교육시설: 원평중학교, 청주하이텍고등학교, 충북전산기계고등학교 등 인접 (상대/절대보호구역)

* 건물 연식: 1999년 준공 (약 27년 경과)

* 주차: 총 1196대 주차 가능

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1999년 준공으로 약 27년 경과된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 사항을 고려할 필요가 있습니다.

* 자연재해 위험: 토지이용계획상 "침수위험지구(미평지구)"로 지정되어 있어, 집중 호우 시 침수에 대한 잠재적 위험이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

내부 수리 상태 및 정확한 임대차 관계는 별도 확인이 필요하나, 일반적인 아파트의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 건축 연식과 침수 위험 지구라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 매각으로 인한 권리 소멸: 등기부상 모든 권리가 소멸되어 안전한 소유권 취득 가능

* 명확한 임차인 관계: 대항력 없는 임차인으로 추가 보증금 인수 부담 없음

* 안정적인 주거 입지: 다수의 주거 단지 및 교육 시설 인접

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 230,000,000원 범위로 판단됩니다.

이는 감정가 대비 할인된 금액으로, 시장 가격 수준을 반영한 보수적인 접근입니다.

* 최근 매매가 (2026년 5~6월): 18,400,000원 ~ 24,700,000원

* 감정가: 26,300,000원

* 예상 입찰가: 220,000,000원 (권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.