나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2942 [2] 부산광역시 서구 토성동1가 51-1 봄여름가을겨울 1층상가-107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 토성동4가 소재 부산광역시 서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선(자갈치역) 및 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층건 내, 1층상가-106호 및 1층상가-107호로서,
·외벽: 석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
·내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1)-1층상가 106호 : 근린생활시설(상호: 하나투어)로 이용중임.

·기호(2)-1층상가 107호 : 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무
소)이며, 기준시점 현재 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형의 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건건물은 동측으로 광대로 및 남측으로 약 8M 폭의 도로에 접하며, 본건은 남측 약 8M 폭의 도로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·토성동1가 51-1번지: 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)
(방화지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호
에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임.

·토성동4가 1-1번지: 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)
(방화지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한함).
- 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 감정기준시점(2025.09.04.) 현재 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경2942 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 토성동1가 51-1 봄여름가을겨울 1층상가-107호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소))

건물명: 봄여름가을겨울

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26 평)

토지지분: 6.474㎡ (약 1.96 평)

건물면적: 66.05㎡ (약 20.0 평)

건물지분: 39.63㎡ (약 12.0 평)

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 20층

본건 위치: 해당 건물 1층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등이 혼재된 지역으로 입지 및 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 자갈치역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

건물은 동측으로 광대로 및 남측으로 약 8M 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하며, 최고 높이 제한 및 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (제시 외 정보 없음)

3.2. 채권자 및 경매 개시

채권자: 최OO

경매 구분: 부동산 임의경매

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각 물건이므로 공유자 우선매수 신고 가능성에 유의해야 합니다. (공유자 우선매수 신고는 1회에 한함)

* 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이나, 감정평가 기준시점(2025.09.04.) 현재 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 토성동1가 일대는 부산광역시 서구청 등 관공서와 상업, 업무, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 인근에 자갈치역이 있어 유동인구 확보에도 유리한 조건입니다.

4.2. 상권 특징

역세권 상권으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있으며, 상권의 활력은 무난한 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서구청 등 관공서 및 인근 마트, 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

부산도시철도 1호선 자갈치역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지와 건물 지분 매각으로 진행되므로, 공유자들의 지분 소유 및 활용에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성으로 인해 입찰 후 낙찰이 불확실할 수 있습니다.

6.2. 이용현황 불일치

집합건축물대장상의 용도(부동산중개사무소)와 실제 이용 현황(마트 창고 및 직원 휴게실)이 상이하여, 향후 원상복구 또는 업종 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 토성동 소재, 역세권에 위치한 근린상가 지분 경매 물건입니다. 교통 및 주변 환경은 양호하나, 지분 매각이라는 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성, 현재 이용 현황과 공부상 용도의 불일치, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 명확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산도시철도 1호선 자갈치역 인근의 역세권 상가 지분으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 상업지역

일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

8.3. 시세 대비 저렴한 취득 가능성

지분 매각이라는 점과 현재 이용 현황 상의 일부 문제가 있음에도 불구하고, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수 신고 가능성, 실제 이용 현황과 공부상 용도의 차이, 임대차 관계 미상 등 여러 변수가 존재합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건에 대한 상세한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 바탕으로 한 면밀한 검토가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 210,000,000원을 참고하되, 상기 명시된 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.