나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [72] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (72)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1505호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 512,000,000원

토지면적: 12.58㎡ (약 3.80평)

토지지분: 12.584㎡ (약 3.80평)

건물면적 (전용면적): 83.85㎡ (약 25.37평)

건물지분: 83.85㎡ (약 25.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치한 명성오션 오피스텔 15층 1505호입니다.

부산 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있어 역세권의 편리함을 누릴 수 있습니다.

주변으로는 대로변에 다양한 각종 상업시설, 근린생활시설, 재래시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 형성되어 있어 활발한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

건물의 서측으로는 광대로인 충무대로와 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

전유부분(1505호)에 대한 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

다만, 본 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 조사되었으며, 이에 대한 자세한 내용은 현황조사보고서를 참조해야 합니다.

건물 전체의 임대 관계는 파악되지 않았으나, 본건 호실 자체의 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 충무동 일대는 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지인 남포동, 자갈치 시장과 인접하여 유동 인구가 매우 풍부한 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

자갈치역 및 주요 버스 노선이 지나가는 교통의 요지로, 지역 주민뿐만 아니라 외부 방문객의 접근성도 우수합니다.

주변에 유사한 오피스텔 및 상가 건물들이 다수 존재하지만, 입지적 강점과 편리한 교통망을 바탕으로 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 차량으로도 충무대로를 통해 주요 도로망 접근이 용이합니다.

편의시설: 자갈치 시장, 국제 시장, 롯데백화점(광복점) 등 전통 시장과 대형 쇼핑몰이 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

문화/관광: 자갈치 문화마당, BIFF 광장, 용두산 공원 등 부산의 주요 문화 및 관광 명소가 가까이 있어 문화생활을 즐기거나 여가를 보내기 좋습니다.

교육: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 주차장 임차인: 건물 주차장 내 임차인이 존재한다는 점은 건물 관리 규약이나 이용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (현황조사보고서 상세 내용 확인 필수)

임대관계 미상: 본건 호실(1505호)의 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 금전적인 부담은 없습니다.

건물 노후화 가능성: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 15층 고층 건물이므로 향후 정기적인 시설 점검 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

명성오션 오피스텔 1505호는 부산의 핵심 상권인 자갈치역 인근에 위치한 최상급 입지 조건의 물건입니다.

뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 관광/문화시설 접근성은 주거용 및 업무용으로 높은 활용도를 제공합니다.

감정가 대비 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

다만, 건물 주차장 임차인 존재 및 본건 임대관계 미상 등의 사항은 현장 방문 시 면밀히 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 변수를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 자갈치역, 남포동 상권에 인접하여 풍부한 유동인구를 배후로 확보할 수 있습니다.

활용도 높은 면적: 83.85㎡ (약 25.37평)의 넓은 전용 면적은 1인 가구, 신혼부부, 또는 소규모 사무실 운영 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

시세 차익 기대: 현재 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 해당 지역의 지속적인 발전 가능성과 관광객 증가 추세에 따라 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 512,000,000원

시세 분석:

주변 부동산 플랫폼 및 실거래가 자료에 따르면, 명성오션 오피스텔과 유사한 면적(80-90㎡)의 고층 매물들은 현재 5억 3천만원에서 5억 7천만원 사이에서 거래되거나 매물로 나와 있습니다.

본건의 감정가는 5억 1천 2백만원으로, 시장 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

자갈치역 역세권이라는 입지적 강점과 15층 고층이라는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

인수할 보증금 부담이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 주차장 임차인 존재 및 본건 임대 관계 미상에 대한 확인 필요성을 감안하여, 너무 높은 금액보다는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 535,000,000원

상기 분석을 바탕으로, 본건의 시장 가치와 경쟁 상황을 고려할 때, 5억 3천 5백만원 선에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 104.5% 수준으로, 시장 시세 범위 내에서 경쟁력을 갖춘 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.