나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [70] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 39-33번지에 위치하며, 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가)에 소재한 명성오션 15층1503호 오피스텔입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경100426 (70)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적

본건의 토지 면적은 4.17㎡ (약 1.26평)이며, 토지 지분은 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 27.81㎡ (약 8.41평)이며, 건물 지분은 27.81㎡ (약 8.41평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등으로 구성되어 있으며, 창호는 하이새시창입니다.

본건의 용도는 오피스텔(업무시설)이며, 총 70세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자갈치역에서 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 지역 특성

부산 서구 충무동1가는 자갈치역과 남포동, 자갈치 시장이 인접하여 상업 및 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리 관계는 없는 것으로 보입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악됩니다 (현황조사보고서 참조).

다만, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

임대 관계는 미상이며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충무동1가 일대는 자갈치 시장, 남포동 상권과 인접하여 다양한 상업시설, 쇼핑몰, 식당, 병원 등 편의시설이 밀집해 있습니다. 이는 지역 내 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

본 건물은 주거용 또는 업무용으로 사용 가능한 오피스텔로, 주변 상업시설 및 교통 접근성이 좋아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 대형 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 자갈치 시장과 남포동 상권이 가까워 다양한 생활 편의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

인근에 토성초등학교 등 교육 시설이 있으며, 종합병원 수준의 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 기타 지역 정보

이 지역은 도시철도 1호선 자갈치역을 중심으로 교통이 편리하며, 바다와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 실제 점유 및 사용 관계를 파악해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있습니다. 이에 대한 상세 조사를 통해 법적, 경제적 위험을 사전에 인지해야 합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m) 등에 해당됩니다. 이는 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 주변 상업시설을 갖추고 있습니다. 감정가가 1억 6천 5백만원으로, 현재 유사 면적의 오피스텔 시세가 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 주차장 임차인 존재 및 임대 관계 미상 등 일부 리스크 요인이 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 해결 가능하다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 인접으로 뛰어난 교통 편의성 제공.

* 풍부한 배후수요: 주변 상업시설, 시장, 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보 용이.

* 시세 대비 합리적 감정가: 현재 시장 가격 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 사통팔달 교통망: 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세는 27.81㎡ 기준으로 약 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 수준으로 파악됩니다.

임차인 관련 명확한 인수 보증금은 없으나, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 명도 가능성을 재확인해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원.

이는 투자자의 낙찰 후 예상 수익률, 경쟁 물건 현황 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.