나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [71] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (71)

물건 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1504호

건물 용도: 오피스텔

감정평가액: 165,000,000원

총 건물 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층수: 15층

전용 면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

대지권 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축 연도: (JSON 기준 2018년 8월 준공 승인, 2019년 10월 사용 승인)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 '자갈치역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. [cite:user-provided]

주위 일대는 대로변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. [cite:user-provided]

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. [cite:user-provided]

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있습니다. [cite:user-provided]

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 법원 조사 시 등재된 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

그러나, 물건 명세서 및 현황 조사서 상 본건 건물 주차장에 임차인이 있으며, '조순임'이라는 임차인이 주차장 사무실로 이용되는 제시외 건물에 등재되어 있습니다. [cite:user-provided, 18, 20]

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite:user-provided]

1.4. 상권 분석

본건은 부산의 주요 상업 지구인 자갈치역 인근에 위치하며, 주변이 다양한 상업시설과 근린생활시설, 시장 등으로 활발하게 형성되어 있습니다. [cite:user-provided]

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다. [cite:user-provided]

인근 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 지역의 타 오피스텔(예: 서원블루오션)은 공급면적 기준 약 260만원/㎡ 수준의 실거래가를 보였습니다. 본건 전용면적(27.81㎡)을 기준으로 환산 시 약 7,400만원 수준으로 추정되나, 이는 건물별 특성 및 면적 차이에 따른 단순 비교입니다.

1.5. 생활 정보

교통: 도시철도 1호선 자갈치역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다. [cite:user-provided]

편의시설: 자갈치시장, 남포동 상업지구 등과 인접하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. [cite:user-provided]

주거 환경: 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 활기찬 도시 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주차장 내 임차인 존재: 본건 건물의 주차장 부지 내에 별도의 제시외 건물(주차장 사무실)을 임차하여 사용하는 임차인(조순임)이 존재합니다. [cite:user-provided, 18, 20] 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 해당 임차인과의 명도 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가 시점의 차이: 감정평가 시점이 명확히 기재되지 않았으나, 경매 개시 시점(2025년 1월) 대비 시간이 경과하여 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

협소한 전용면적: 8.41평의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사무실로 활용하기에는 적합하나, 일반적인 주거용으로는 다소 협소하게 느껴질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 자갈치역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우량 입지입니다. [cite:user-provided]

건물 자체의 노후도 및 구조적 문제는 특이사항으로 보고되지 않았으며, 일반상업지역 내에 위치하여 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다. [cite:user-provided]

다만, 주차장 내 제시외 건물에 존재하는 임차인으로 인한 명도 부담 가능성이 주요 고려 사항이며, 정확한 시세 조사를 통해 실익을 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 자갈치역 도보 이용 가능한 초역세권으로 투자가치가 높습니다.

활발한 상권: 부산의 대표적인 상업 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1인 가구 및 소형 오피스 수요에 적합한 실용적인 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 1억 6,500만원을 기준으로, 주변 시세와 본건의 소형 면적, 그리고 주차장 내 임차인 존재 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 임차인 관련 추가 조사, 현장 답사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.