나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [68] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (68)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 15층1501호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 15층 1501호

사용승인일: 2023년 11월 10일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 192,000,000원

토지 면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물 면적 (전용 면적): 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 연면적 (총 면적): 3,225.92㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재, 도시철도 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가 요약표 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

본건 건물 주차장에 임차인 장 이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원에 2024년 5월 28일 전입(사업) 및 확정일자를 취득하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

위 임차인 외 별도의 임차인 현황은 조사되지 않았습니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 장 은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

자갈치역을 중심으로 부산의 대표적인 상권이 형성되어 있어 매우 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

각종 소매점, 금융기관, 음식점 등의 상업시설과 근린생활시설이 풍부합니다.

4.2. 상권 특징

관광객 및 유동 인구가 매우 많은 지역적 특성을 가지고 있으며, 이는 공실 위험을 낮추고 임대 수익을 기대할 수 있는 요인이 됩니다.

오피스텔과 상가가 혼재된 복합 상권으로 다양한 업종의 사업체가 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 자갈치시장, 국제시장 등 유서 깊은 전통시장과도 가까워 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

대로변에 위치하여 접근성과 생활 편의성은 높으나, 상업 지역의 특성상 소음 및 통행량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

주변에 공동주택과 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 환경은 다소 복합적인 성격을 띕니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 이는 주차 공간 이용 관련 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 비교적 최근(2023년 11월 10일)이나, 장기적인 건물 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

주차장 임차인 외 추가 임차인 존재 여부가 완전히 확인되지 않았습니다. 명확한 임대 관계 확인이 필요합니다.

‘임대 관계 미상’이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 또는 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타 리스크

상업 지역의 특성상 소음, 빛 공해, 주간/야간의 활동량 차이 등으로 인해 주거 쾌적성에 민감한 분에게는 단점이 될 수 있습니다.

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 자갈치역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

최근 사용 승인된 건물로서 비교적 최신 시설을 기대할 수 있으며, 높은 유동 인구를 바탕으로 임대 수익 기대가 가능합니다.

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없으나, 주차장 임차인 및 명확히 확인되지 않은 임대 관계는 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 투자 가치가 있는 물건이나 현장 방문을 통한 면밀한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 대표적인 상업 중심지인 자갈치역 인근에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 탁월합니다.

* 활발한 상권: 높은 유동인구를 기반으로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 최신 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 권리상의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 추가 비용 및 시간 소요가 최소화될 것으로 보입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분까지 확보하여 향후 개발 가능성 등에서 유리한 측면이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(29.27㎡)의 오피스텔 시세는 현재 약 150,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 최근 실거래가는 대략 170,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 192,000,000원은 현재 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

명도에 따른 부대 비용, 취득세, 보유세, 잠재적 수리 비용 등을 고려하고, 최소 10% 이상의 수익률을 확보한다고 가정할 때, 인수되는 보증금이 0원이므로 시세 하한선(150,000,000원)과 최근 거래가(170,000,000원) 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태, 임대 현황, 주변 시세 및 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 재확인한 후, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.