나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [62] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (62)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

2.3. 건물 정보

총세대수: 72호 (건축물대장상 70호, 감정평가서상 72호로 기재)

준공일자: 사용승인일 2023년 11월 10일 (건축허가 2018년 08월 30일)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다.

3.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있습니다.

3.3. 건물 외관 및 구조

명성오션 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 규모입니다.

본건은 이 중 13층에 위치한 1305호입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지, 타일, 몰탈 마감, 창호는 하이새시창으로 마감되어 있습니다.

건물 내에는 승강기 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있으며, 본건 호실은 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매 절차 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 내역 없음)

4.2. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 내용은 현황조사보고서를 참조해야 합니다.

* 본건 오피스텔 호실의 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 관련 주의: 본건 건물 주차장에 임차인이 있으며, 임대차 관계가 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있으며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 상업시설 및 유동인구

자갈치역 인근 및 대로변에 위치하여 상업시설 밀집도가 높으며, 주변 시장 및 대중교통 이용객으로 인한 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 발달되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 재래시장, 대형마트(직접적인 언급은 없으나 상업지역 특성상 인접 가능성), 각종 은행, 병원, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역을 분석한 결과, 본건으로부터 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 관련

건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 권리관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 본건 임대차 관계 미상

본건 오피스텔 호실의 임대차 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 임차인이 있는지 여부에 따라 명도 및 권리관계에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축 허가 및 사용승인 간극

건축 허가일(2018년)과 사용승인일(2023년) 사이에 약 5년의 간극이 존재합니다. 이는 건축 과정 중 연기, 설계 변경 등 특이사항이 있었을 가능성을 시사하며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 자갈치역 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축에 속하는 건물에 있으며, 오피스텔로서의 임대 수요가 기대되는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 주차장의 임차인 존재와 본건 호실의 임대차 관계 미확인 등은 권리분석 및 명도 과정에서 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고 관리할 수 있다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산지하철 1호선 자갈치역 초역세권, 충무대로 인접으로 교통 및 접근성 최상.

* 풍부한 배후수요: 주변 상업시설, 시장, 주거 밀집 지역으로 인한 높은 임대 수요.

* 비교적 신축 건물: 2023년 사용승인으로 상품성이 우수함.

* 투자가치: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익 동시 기대.

10. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 해당 지역 오피스텔의 평당 가격은 약 1,500만원에서 2,500만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 1억 6,500만원은 시장 가격 범위 내에 있습니다.

건물 주차장 임차인 및 본건 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 1억 6,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하여 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 강도에 따라 유동적으로 조절될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.