나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [64] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (64)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 177,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33, 명성오션 14층1402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 8.99평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 14층 1402호. 2023년 11월 10일 사용승인.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 제반 교통 상황이 비교적 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. [cite: appraisal summary]

건축법상 기준높이 120m, 최고높이 170m의 높이 제한이 있습니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

건물 주차장에 임차인이 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: rights analysis]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

주차장 임차인:

* 성명: 조현철

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입(사업)일자: 2024-08-08

* 확정일자: 2024-08-08

* 배당신고일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 주차장 관련 임차인으로, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

명성오션은 지하 1층, 지상 15층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. [cite: appraisal summary]

본 건물은 근린생활시설 및 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

총 70호실이 있으며, 본건은 14층 1402호입니다.

4.2. 지역 상권 특성

자갈치역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 인접해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. [cite: appraisal summary]

인근에는 각종 상업시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔이 혼재되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 재래시장(자갈치시장) 및 각종 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary]

도시철도 1호선 자갈치역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 부산서여자중학교, 부산중앙여자중학교, 경남중학교, 송도중학교, 부산서중학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료시설

본건 인근에는 바른병원, 강철중정신건강의학과의원, 기정의원, 다사랑의원, 다솜의원 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 관련

건물 주차장에 임차인이 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리입니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

물건 보고서 작성 시점 기준, 해당 호실(1402호)의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite: appraisal summary]

만약 임차인이 존재하며 대항력이 없을 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 주변 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 2023년 11월 사용승인이 완료되어 건물이 비교적 신축급에 해당하며, 일반상업지역 내 입지로 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 확인 및 협의, 그리고 현재 미확인된 임차 관계는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 자갈치역 역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 부산의 주요 상업 및 관광 지역 접근성 우수.

* 비교적 신축급 건물 (2023년 11월 사용승인).

* 일반상업지역 내 투자 가치 및 미래 확장성.

* 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 시세를 고려할 때, 부산 서구 충무동1가 일대의 전용면적 약 30㎡ 내외 오피스텔의 월세는 43만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, 명성오션 오피스텔은 2021년 이후 총 70세대 규모로 준공되었으며, 12평~13평형대의 실거래가가 확인되고 있습니다.

현재 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 주변 시세 및 실거래가 정보를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 다만, 정확한 시세 분석을 위해서는 최근 실거래가 데이터 및 주변 유사 물건의 매물 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

일반적으로 오피스텔의 적정 시세 대비 낙찰가는 80%~90% 선에서 결정되는 경향이 있습니다. 이를 감안할 때, 본건의 감정가 177,000,000원을 기준으로 80%~90% 수준인 약 141,600,000원 ~ 159,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 일반적인 기준이며, 실제 입찰가는 권리 관계, 명도 난이도, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 물건의 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.