나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [67] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (67)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 461,000,000원

토지면적: 12.58㎡ (약 3.8평)

토지지분: 12.584㎡

건물면적: 83.85㎡ (약 25.4평)

건물지분: 83.85㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역으로부터 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 해당 지역은 대로변을 따라 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집되어 있어 번화한 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 상세한 권리 분석은 별도 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현황 조사 보고서상 임차인의 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 파악되었습니다. (현황 조사 보고서 참조)

* 해당 임차인의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 추가적인 확인이 필요하며, 명도 시 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 충무동1가는 부산 남포동 및 국제시장과 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

자갈치역을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 상가 및 오피스텔 수요가 꾸준합니다.

인근에 재래시장, 백화점, 영화관 등 다양한 편의 및 문화 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 활용 중이거나 활용 가능한 지역으로, 다목적 활용 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건물(명성오션)은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 15층 규모입니다.

이용 상태: 기호 3~72호는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)이며, 본건 1405호는 14층에 위치합니다.

설비 내역: 건물은 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등 공동 설비를 갖추고 있으며, 개별적으로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러를 이용한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에 소음, 악취 등 생활에 불편을 초래할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주차장 임차인: 건물 주차장에 임차인이 존재하나 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

명도 저항 가능성: 임대 관계가 명확하지 않은 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 관련 자료를 면밀히 검토해야 합니다.

부동산 시장 변동성: 경매 시점 이후 부동산 시장 상황이 변동될 수 있으므로, 매각 후 시세 변화에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 충무동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 자갈치역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

주변의 풍부한 생활 인프라와 활성화된 상권은 높은 주거 및 상업 가치를 제공하며, 비교적 최근 사용 승인(2023년 11월)을 받은 신축급 건물이라는 점도 장점입니다.

다만, 건물 주차장 내 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 특이사항은 입찰 전 반드시 현황 조사 보고서 등을 통해 세부 내용을 파악하고, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 거리로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

활발한 상권: 부산의 대표적인 관광 및 상업 지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 임대 수요가 높습니다.

다목적 활용: 업무용 오피스텔 또는 주거용으로 활용 가능하여 다양한 투자 목적에 부합합니다.

신축급 건물: 최근 사용 승인된 건물로 내부 시설 및 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

높은 시세 상승 잠재력: 부산의 핵심 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 461,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 동일 건물 및 인근 지역의 유사 면적, 유사 층수 매물의 거래가는 대략 430,000,000원에서 470,000,000원 사이로 확인됩니다.

감정가는 시장 시세 범위 내에 있으나, 본건의 잠재적 리스크(주차장 임차인 명도 문제 등)와 향후 예상되는 부대 비용(수리비, 취득세 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

이에 따라, 보증금 인수분 0원을 제외하고, 시장 상황 및 리스크 요인을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 예상 입찰가는 400,000,000원에서 440,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.