나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [63] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (63)

소재지: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가), 명성오션 14층 1401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적 (전용면적): 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (명성오션)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

전체 동 수: 1개동

전체 호수: 70호

사용승인일: 2023년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 광대로인 충무대로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 소유권 이외의 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 04월 07일

* 확정일자: 2025년 04월 08일

* 배당신고일자: 2025년 04월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

3.3. 특이사항

* 건물 주차장에 임차인이 있습니다. (현황조사보고서 참조) 이 부분은 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 총액

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산의 주요 상업 지구인 충무동에 위치하여 유동 인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있습니다. 자갈치역과 인접하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역, 다수의 시내버스 노선

* 상업: 각종 상업시설, 시장 (자갈치시장 인접)

* 생활: 마트, 편의시설 등

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

자갈치역 및 주요 상업 지역과 인접하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 부산항 및 남포동 등 주요 관광 및 상업 지역 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 향후 주차 공간 이용 및 관리 측면에서 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

6.2. 소음 및 공해 시설

주변에 대규모 환경 혐오시설(하수처리장, 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 일반적으로 서구 충무동1가는 부산의 중심 상업 및 주거 지역으로, 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 집중되어 있다는 보고는 없습니다. 그러나 부산시 전체적으로는 특정 지역에 환경 혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 논의가 있습니다. 본건 위치 자체는 상업 및 주거 밀집 지역으로 이러한 시설과의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 부산 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔은 지하철 1호선 자갈치역 초역세권에 위치하며, 부산의 중심 상업지에 자리하고 있어 입지 조건이 매우 우수합니다. 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적으며, 건물 주차장 내 임차인 존재는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능

* 우수한 배후 상권: 부산의 주요 상업 지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 임대 수요 기대

* 신축 건물: 최근 준공(사용승인)되어 현대적인 시설 이용 가능

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담 최소화

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 취득 가능

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 192,000,000원이며, 전용면적 29.27㎡ (약 8.86평) 기준입니다. 이는 평당 약 2,167만원 수준입니다. 해당 오피스텔은 신축이며 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 유사 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

추천 입찰가: 180,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.