나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [66] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (66)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 14층1404호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 14층 1404호

건물 사용승인일: 2023년 11월 10일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 도시철도 1호선 자갈치역이 가까이 있어 부산 시내로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 권리사항

감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 주차장에 임차인이 있다는 현황조사보고서 내용이 있습니다.

본건의 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 현황조사보고서 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 충무동1가는 부산의 주요 상업 지역 중 하나인 남포동과 인접해 있으며, 자갈치시장, 국제시장, 부평시장 등 전통 시장과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 부산항과 가까워 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 특징

명성오션은 지하 1층, 지상 15층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설 건물입니다. 본건은 14층에 위치한 오피스텔이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 건물 내에는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 다수의 시내버스 노선

* 쇼핑/상업시설: 자갈치시장, 국제시장, 부평시장, BIFF 광장, 롯데백화점 광복점 등

* 의료시설: 인근 대학병원 및 종합병원 접근 가능

* 기타: 공공기관 (서구청 등)

5.2. 기타 생활 정보

본건 인근은 부산의 대표적인 번화가로서 다양한 편의시설과 문화시설, 관광 명소가 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 및 주차장 관련

* 건물 주차장에 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 및 현황 조사가 필요합니다.

* 임대관계가 미상인 점은 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 확인해야 하는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 요인

* 오피스텔의 작은 면적(약 8.41평)은 활용 방안에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상권인 자갈치역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 다양한 상업시설과 시장이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 및 임대관계 미상 등의 권리 관계 확인이 필요한 부분이 있습니다. 또한, 전용면적이 작은 오피스텔이라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 핵심 상권인 자갈치역 도보권, 남포동 상권 인접

* 우수한 교통: 지하철 1호선 및 다수 버스 노선으로 부산 시내 어디든 편리한 이동 가능

* 풍부한 생활 인프라: 재래시장, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 근접

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 지속적인 개발 및 재정비 사업 진행 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 개요

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 사례를 살펴보면, 약 21평형 오피스텔이 1억 4천만원대 후반에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 약 8.41평으로 비교적 작은 면적임을 감안할 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 높을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 전략

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 명성오션 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가, 매물 현황, 층수, 향, 내부 상태 등을 종합적으로 비교 분석해야 합니다. 또한, 주차장 임차인 관련 명확한 권리 관계 확인 및 인수 여부, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 인수 위험 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 요소들을 바탕으로 감정가 대비 낙찰률 추세와 본건의 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가인 1억 6,500만원을 기준으로 시장 상황 및 개별 물건의 장단점을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.