나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [61] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (61)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1304호

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

감정가: 165,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 1. 주변 시설 분석

토지이용계획상 본건 대지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 임대 관계는 미상이며 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. (현황조사보고서 참조 필요)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 충무동 일대는 부산의 주요 상업 지구 중 하나로, 자갈치시장 등 인접한 시장과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 상권이 활성화되어 있습니다.

각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 오피스텔 임대 및 소형 사업장 운영에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 접근성이 뛰어나며, 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하며 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 입찰 전 현황조사보고서를 통해 점유 관계 및 추가적인 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

부산 서구 충무동의 역세권에 위치한 명성오션 오피스텔은 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 비교적 최근 사용 승인된 건물(2023년 11월)이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 주차장 내 임차인 존재 및 임대 관계 미확인 등 추가 확인이 필요한 부분이 있으므로, 이를 면밀히 검토 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 초역세권, 대로변에 위치하여 접근성 우수.

* 활발한 상권: 자갈치시장 및 각종 상업시설 인접으로 풍부한 배후 수요 확보.

* 신축 건물: 2023년 11월 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 안정적인 부동산 자산 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 감정가 1억 6,500만원은 본건 오피스텔의 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 시세 및 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사한 수준 또는 약간 높은 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 감정가, 그리고 본건의 권리 관계 및 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.