나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [59] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (59)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층 1302호

용도: 오피스텔

건물명: 명성오션

건축물 사용승인일: 2023년 11월 10일

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물 면적 (전용 면적): 29.72㎡ (약 9.00평)

연면적: 3,225.92㎡ (약 975.7평)

감정가: 1억 7,700만원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 지하철 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 자갈치역이 있어 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 기타 사항은 없습니다.

주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인이 있습니다 (현황조사보고서 참조).

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현황조사보고서를 반드시 재확인하고 인수되는 보증금이나 대항력 유무를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충무동1가는 남포동, 국제시장, 자갈치시장 등 부산의 주요 상업 및 관광 중심지와 인접해 있습니다. 대로변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 잠재적 경쟁력

부산의 주요 관광지 및 상업 지구에 대한 접근성이 뛰어나 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 사업에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 자갈치시장, 국제시장 등 대형 시장과 다양한 상업 시설이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로 주거 환경 또한 갖추어져 있습니다. 다만, 상업 지역에 위치하여 도심 환경의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차 문제

건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현재 점유 및 사용에 대한 확인이 필요하며, 입찰 전 현황조사보고서를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

임대관계 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건물의 사용승인일이 2023년 11월 10일로 비교적 최근이며, 내진설계 적용(rserthqkDsgnApplyYn: 1, rserthqkAblty: VII-0.2570)이 되어 있습니다. 건물 외부 및 내부는 철근콘크리트 구조로 마감되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가의 핵심 상업 지구에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 자갈치역을 이용한 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 주변 상권이 매우 발달해 있으며, 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다만, 주차장 임차인 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 관광 및 상업 중심지

남포동, 국제시장, 자갈치시장 등 부산의 주요 관광 및 상업 지역과 인접하여 높은 유동인구와 잠재 고객 확보가 가능합니다.

8.3. 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확할 가능성이 높습니다 (단, 임차인 현황 확인 필수).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가 1억 7,700만원을 기준으로 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 이와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다. 명성오션 오피스텔은 70세대로 구성되어 있으며, 2023년 11월 10일에 사용 승인이 완료되었습니다. 비슷한 면적의 오피스텔 시세는 주변 환경 및 층수, 조망에 따라 1억 5천만원에서 2억 2천만원 사이에서 형성될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 가정하여 감정가의 90% ~ 110% 수준인 1억 5천 9백만원 ~ 1억 9천 5백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 명도 조건, 내부 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.