나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [58] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (58)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33, 명성오션 13층 1301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내

용도: 업무시설 (오피스텔)

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.393999999999999㎡ (약 1.33평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

감정가: 1억 9천 2백만원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도 1호선' 자갈치역 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본건은 부동산 임의경매로, 경매 신청 채권자의 채권이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (현황조사보고서 참조)

* 임대 관계는 미상입니다.

* 주차장 임차인의 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 대항력 유무에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

본건 주변은 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집되어 있어 유동인구가 활발하며 상권이 발달된 지역입니다.

4.2. 건물 특징

명성오션은 지하 1층, 지상 15층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물이며, 본건은 13층에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

본건 인근에는 탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 토성초등학교, 부산대신중학교, 해동고등학교 등이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

부산 도시철도 1호선 자갈치역이 도보 약 372m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에는 부산공동어시장과도 가까워 수산물 시장의 특색을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 주차장 임차인 관련

건물 주차장에 임차인이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현황조사보고서를 통해 해당 임차인의 대항력 유무 및 계약 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 관리 상태

본건 건물의 사용승인일은 2023년 11월 10일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 따라서 건물 자체의 노후화로 인한 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 내부 관리 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요 요약

본건은 부산 서구 충무동1가에 위치한 명성오션 오피스텔 13층 1301호로, 역세권의 편리한 교통과 상업지역의 이점을 동시에 갖춘 물건입니다. 자갈치역과의 접근성이 우수하며, 주변 상권이 발달되어 있어 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

7.2. 장단점 종합

* 장점:

* 부산 도시철도 1호선 자갈치역 인근의 탁월한 역세권 입지.

* 대로변에 위치하여 차량 접근성 및 가시성 확보.

* 주변 상업시설 및 시장 발달로 인한 활발한 배후 수요.

* 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물.

* 단점:

* 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 계약 내용 및 대항력 유무가 미상으로 추가 확인 필요.

* 임대 관계가 미상으로 정확한 공실 현황 파악이 어려움.

8. 투자 포인트

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8.1. 역세권 소형 오피스텔

자갈치역과 가까운 소형 오피스텔은 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 도심 상업지구의 가치

일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동이 활발하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 가격 경쟁력 확보 가능성

감정가가 1억 9천 2백만원인 반면, 유사 면적대의 오피스텔 시세는 2억 1천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악되어, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 현재 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 29㎡)의 명성오션 오피스텔 또는 인근 지역 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 2억원에서 2억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 감정가 대비 시세

감정가는 1억 9천 2백만원으로, 현재 파악된 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

주차장 임차인 관련 리스크와 경매 경쟁률 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 103% ~ 109% 수준, 즉 약 1억 9천 8백만원에서 2억 1천만원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.