나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [60] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (60)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 13층1303호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

분양면적: 약 46.08㎡ (건물 총 면적 3225.92㎡ / 총 70세대 추정)

1.3. 건축물 정보 (JSON 기반)

건물명: 명성오션

건축구조: 철근콘크리트구조

건축용도: 업무시설 (오피스텔)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

사용승인일: 2023년 11월 10일

총 세대수: 70세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고 높이 170m) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

경매구분상 부동산 임의경매로, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현황조사보고서를 통해 별도 확인이 필요합니다.

* 본건 건물 주차장에 임차인 있음 (현황조사보고서 참조).

3.2. 임차인 현황

본건(13층 1303호)과 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 충무동1가 일대는 자갈치역을 중심으로 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 다양한 상업시설, 근린생활시설, 재래시장 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 공동주택이 혼재하여 배후 수요 또한 확보하고 있습니다.

4.2. 역세권 프리미엄

도시철도 1호선 자갈치역 역세권에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 이는 직장인 수요 확보 및 임대 수익률 증대에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 다수의 시내버스 노선

* 상업/문화: 각종 상업시설, 재래시장 (남포동, 국제시장 등 인접)

* 주거: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역

5.2. 건물 내부 설비

* 공용 설비: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등

* 개별 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등

* 주차: 기계식 주차설비 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 해당 임차인의 계약 관계, 점유 범위, 퇴거 가능성 등을 현황조사보고서를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

해당 호실의 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 미신고 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 사실 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 및 증축 시 건축법 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔은 자갈치역 초역세권에 위치하며, 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖추어진 입지입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2023년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 감정가는 1억 6천 5백만원이며, 전용면적 약 8.41평의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다. 주차장 임차인 관련 사항만 명확히 확인된다면, 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 인근, 대로변 위치, 풍부한 상업시설 접근성

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 건물

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 수요가 꾸준한 전용면적

* 잠재적 가치: 재개발 또는 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 해당 지역의 유사 면적 오피스텔 매매가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있습니다. 명성오션은 비교적 최근 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 현 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 추정됩니다.

주차장 임차인 문제 및 미확인 임대 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90~100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 현장 방문 및 임장 활동을 통해 상세한 물건 상태와 주변 시세를 재확인하시길 바랍니다.

참고:

* 주변 오피스텔 시세 검색 결과, 부산 서구 충무동1가 일대 전용 25~30㎡ 오피스텔의 경우 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위에서 거래가 이루어지고 있음을 확인하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.