나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [57] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (57)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1205호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 대로변에 위치하여 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있어 교통의 요지에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

현황조사보고서에 따르면 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

비록 인수할 보증금은 없으나, 주차장 임차인의 존재는 현황 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요하며, 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 서구 충무동1가는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

이는 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 발달하기에 적합한 지역 특성을 가지고 있습니다.

또한, 지하철 1호선 자갈치역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 주거용 오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 상업시설 운영에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

인근에 대규모 상업시설보다는 대로변을 중심으로 한 다양한 소규모 상업시설이 발달한 특징을 보입니다.

5. 생활정보

건축물대장상 명성오션은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 2023년 11월 10일 사용승인되었습니다.

본건은 해당 건물 내 12층 1205호에 위치하며, 전용면적 27.81㎡(약 8.41평)의 오피스텔입니다.

건물 내에는 승강기 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등 기본적인 공동 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 지하철역, 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 시장이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인 존재: 인수 보증금은 없으나, 임대관계 미상인 주차장 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 속합니다. 이러한 용도지역 및 높이 제한 등은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가, 자갈치역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다.

건물 자체도 비교적 신축(2023년 사용승인)이며, 전용면적 27.81㎡의 실용적인 크기를 갖추고 있습니다.

다만, 주차장에 임차인이 존재하며 임대관계가 미상이라는 점은 권리분석 및 명도 과정에서 반드시 주의해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인을 고려하더라도, 우수한 입지와 상품성을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 인근으로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 활발한 상권: 상업시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 시설 이용이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 토지 사용에 대한 권리가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, '명성오션' 오피스텔 및 인근 지역 유사 면적(27~30㎡ 내외) 오피스텔의 최근 매매가는 약 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 선으로 파악됩니다.

최근 실거래가 정보 및 건물 노후도, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

다만, 주차장 임차인 존재 및 명도 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가인 165,000,000원을 기준으로 90~100% 수준인 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 주변 상권 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.