나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [55] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (55)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1203호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6500만원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

명성오션은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 15층 건물로, 본건은 12층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며, 창호는 하이새시창으로 되어 있습니다. 본 건물은 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 인접 도로

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 임의경매

3.2. 채권자

광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.3. 임차인 현황

* 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재합니다. (현황조사보고서 참조)

금액이 미상인 임차인의 경우, 향후 명도 시 또는 인수 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 없음 (비고란에 기재)

- 본건 건물 주차장에 임차인이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 명시사항은 없습니다.

4. 상권분석

명성오션 오피스텔은 부산의 주요 상권인 자갈치역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설 및 편의시설이 발달한 지역입니다. 주변에 탑마트, 하나로마트 등 생활 편의시설이 있으며, 다양한 식당가와 상점들이 밀집해 있어 상권 활성도가 높은 편입니다. 다만, 일부 후기에 따르면 도로변에 위치하여 차량 소음이 발생할 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역, 시내버스정류장 이용 편리.

* 쇼핑: 탑마트, 하나로마트 자갈치점, 롯데백화점 부산본점 등 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설 밀집.

* 교육: 토성초등학교, 부산대신중학교 등 인근 위치.

* 기타: 자갈치 시장, 국제시장 등 부산의 주요 관광 및 생활 중심지와 인접.

6. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인: 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 이와 관련된 명도 또는 기타 문제가 발생할 수 있습니다. (현황조사보고서 확인 필요)

* 소음: 도로변 위치로 인한 차량 소음 발생 가능성.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 부산 서구 지역 자체에 혐오시설이 집중되어 있다는 언급이 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 대기배출사업장 및 환경혐오시설이 서부산권에 집중되는 경향이 있다는 보도가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 신축된 건물(2023년 사용승인)이라는 장점이 있으며, 감정가 대비 저평가 시세로 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인의 존재, 도로변 소음 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 핵심 상권인 자갈치역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 높은 수준의 주거/업무 환경을 제공합니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가 1억 6,500만원 대비, 주변 시세 조사를 통해 추가적인 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (주변 오피스텔 시세 약 1.4억 ~ 1.7억 수준으로 조사됨)

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,500만원입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔이 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. '명성오션'은 2023년 준공된 신축 건물로, 최신 건축물임을 감안하면 감정가 이상으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

주차장 임차인 관련 명도 비용 및 기타 부대 비용, 입찰 시 경쟁 상황 등을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.