나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [56] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1204호에 소재한 오피스텔로, 부산서부지원 2025타경100426 (56) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 165,000,000원이며, 토지면적은 4.17㎡ (약 1.26평), 건물면적은 27.81㎡ (약 8.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건물은 2018년 8월 30일 건축 허가를 받아 2023년 11월 10일 사용 승인된 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 15층 건물 내 12층 1204호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대로변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있어 활발한 상권을 이루고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점(현황조사보고서 참조)은 특이사항으로 확인됩니다. 해당 호실의 임대차 관계는 미상으로, 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 서구 충무동 일대는 부산의 대표적인 상업 중심지 중 하나입니다.

자갈치역 역세권에 위치하며, 남포동, 국제시장 등과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설과 시장이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔 및 주거시설 또한 혼재되어 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 인근 시장과 다양한 상업시설, 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통은 지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 생활 환경이 비교적 안정적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 주차 공간 이용 관련하여 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

해당 호실의 정확한 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 해당 토지는 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

상업 중심지에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 건물 주차장 임차인 존재 및 해당 호실의 임대차 관계 미상 등 권리관계 및 명도 관련 세부 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 서구 충무동, 자갈치역 도보권의 뛰어난 역세권 입지.

* 남포동, 국제시장 등 부산 주요 상권 접근성이 용이.

* 소형 면적(전용 27.81㎡)으로 1인 가구 수요 및 소액 투자자에게 매력적.

* 건물 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 시세는 대략 1억 5,500만원에서 1억 6,200만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 6,500만원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 편입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건물 주차장 임차인 존재 및 해당 호실의 임대 관계 미확인 등 명도 과정에서 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 감안할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 1억 4,000만원에서 1억 5,500만원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.