나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [53] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (53)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1201호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 사용 가능한 업무시설)

* 건물명: 명성오션

* 사용승인일: 2023년 11월 10일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 15층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

* 토지지분: 4.39㎡ (약 1.33평)

* 건물면적 (전용면적): 29.27㎡ (약 8.86평)

* 건물지분: 29.27㎡ (약 8.86평)

* 주차시설: 건물 내 기계식 주차 40대, 옥외 기계식 주차 2대 보유

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재로, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 대상입니다. (말소기준권리: 근저당 등)

* 별도로 인수해야 할 부담(지상권 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 미상이며, 인수하는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하므로, 현황조사보고서를 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 본 건물 명성오션은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 2023년 11월에 사용승인을 받았습니다.

* 본건 1201호는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)입니다.

* 건물 내 공동설비로는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

* 개별 호실에는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 본건은 자갈치 시장, 남포동 상업지구와 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변에 각종 소매점, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 도보 거리 내에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자갈치 시장, 롯데백화점 등 쇼핑과 문화생활을 즐길 수 있는 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육 시설

* 주변 지역에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 특이사항

* 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 향후 관리 및 이용에 있어 추가적인 확인과 조사가 필요한 부분입니다.

* 2023년 사용승인된 신축 건물이나, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

* 대로변에 위치하여 차량 통행량이 많아 소음 발생 가능성이 있으며, 상업지역의 특성상 혼잡할 수 있습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (결과 참조)

7. 종합 의견

* 본건 명성오션 오피스텔은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 자갈치역 인근에 위치한 신축 물건입니다.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 1인 가구 및 소형 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계가 미상이며 주차장 내 임차인 존재는 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 최신 시설 및 높은 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업시설, 관광지, 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 사용에 대한 권리를 동시에 취득하여 안정성을 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 전용 29㎡ 내외의 물건은 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. (결과 참조)

* 본건의 감정가는 1억 9천 2백만원이나, 시세 대비 합리적인 접근이 가능하며 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원에서 1억 8천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 권장 예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.