나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [54] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (54)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 지하철 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경으로는 상업 및 근린생활시설이 발달해 있으며, 자갈치 시장 등 전통적인 시장도 가까이 있어 활발한 지역 상권을 형성하고 있습니다. 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 부산 지역 전반적으로 산업 시설이나 환경 시설의 이전 관련 이슈가 언급되기도 했습니다. 본건과 직접적인 관련성은 낮으나, 대규모 시설 이전 추진 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현황조사보고서를 통해 확인되었습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 임차인이 존재하고 임대 관계가 불분명한 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 임대차 조건에 따라 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 현황조사보고서 및 관련 자료를 상세히 검토하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 서구 충무동 일대는 자갈치역 인근으로 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 전통 시장 및 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 및 상업 활동에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상업시설 밀집으로 인한 다양한 편의시설 이용 가능. 자갈치 시장 등 전통 시장 인접.

* 주변 시설: 인근 지역은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인: 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 관련 현황조사보고서 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 오피스텔 자체의 임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 대항력 및 인수 조건 등을 면밀히 파악해야 합니다. 보증금 합계가 0원이라도, 임차인의 권리 관계에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 교통 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 신축 건물은 아니지만, 일반상업지역에 위치하여 지역 내에서의 활용 가치가 있습니다. 다만, 주차장 임차인 및 오피스텔 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 상업 및 생활 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 시장이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 명성오션 오피스텔의 최근 거래 또는 유사 규모 오피스텔의 시세는 전용면적 약 29.72㎡ (9평) 기준으로 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위에서 형성된 것으로 추정됩니다.

다만, 본건은 2023년 11월 10일 사용 승인된 비교적 신축 건물(명성오션의 건축물대장 상 사용승인일: 20231110)이며, 12층 중 2층이라는 점을 고려해야 합니다. 또한, 권리 분석 시 주차장 임차인 및 오피스텔 임대 관계 미상이라는 점은 명도 비용이나 추가적인 법률 검토 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 감정가(177,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 명도 비용 및 추가 법률 자문 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 일반적인 시세 범위 및 현황 조사 내용을 종합적으로 고려하여, 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시세 변동 가능성 및 본건의 구체적인 현황(내부 상태, 도배, 장판, 시설물 등)을 직접 확인한 후 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.