나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [52] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (52)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1105호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 165,000,000원

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 연혁

사용승인일: 2023년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 '자갈치역'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물인 명성오션 내 11층 1105호입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시창으로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

공동 설비로는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 있습니다.

3.2. 토지 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 등에 속해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재가 없습니다. (※ 본 보고서 외 별도 확인 필요)

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있습니다. (주의 요망)

* 임대관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 충무동1가 일대는 자갈치역을 중심으로 활발한 상업 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 다양한 상업시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 시세 분석

명성오션 오피스텔의 전용면적 27.81㎡(약 8.41평) 기준으로, 주변 오피스텔 매매 시세를 종합적으로 분석한 결과, 현재 해당 면적대의 오피스텔은 대략 1억 5천만원에서 2억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 제공된 정보상 '명성오션' 자체의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않습니다.

이는 물건의 상태, 층수, 향, 내부 컨디션 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역, 시내버스정류장 인접

* 쇼핑: 탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등 인접

* 기타: 자갈치 시장, 부산공동어시장 인근 위치

7. 잠재적 리스크

7.1. 주차장 임차인

본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 잠재적인 관리 또는 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 현황조사보고서 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 별도의 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동1가, 자갈치역 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 11층에 위치하여 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권이 발달하여 생활 및 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 사용승인된 건물(2023년)이라는 장점이 있습니다. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 및 미확인 임대차 관계는 명도 및 권리관계 확인 시 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 초역세권 입지

지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

9.2. 신축 건물

2023년 사용승인된 비교적 최신식 건물로, 노후된 건물 대비 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

9.3. 발달된 상권

주변 상업시설, 시장 등이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 기반 분석

감정가 165,000,000원 대비 주변 시세는 1억 5천만원에서 2억원 초반대로 형성되어 있습니다.

물건의 전용면적(27.81㎡)은 약 8.41평으로, 최근 실거래가 정보가 명확히 확인되지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

다만, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세 추이를 감안할 때, 현재 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

10.2. 주차장 임차인 및 미상 임대차 등 리스크 고려

주차장 임차인 및 미확인 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

10.3. 예상 입찰가 제안

현재 감정가 165,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.