나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [50] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (50)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1103호

건물명: 명성오션

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 15층

사용승인일: 2023년 11월 10일 (최근 사용승인)

1.3. 면적 및 가격

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6500만원

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적 (전용면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전체 건물 연면적: 3225.92㎡ (약 976.00평)

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 채권자

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 자갈치역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 다각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

특별히 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 해당 호실의 임대 관계는 미상입니다.

* 본 건물 주차장에 임차인이 존재합니다. (현황조사보고서 참조)

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 충무동1가는 부산의 중심 상업지역에 속하며, 대로변을 따라 다양한 상업시설과 시장이 발달해 있어 유동인구가 풍부하고 활기찬 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설 밀집도

대로변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

4.3. 잠재 수요

지하철 1호선 자갈치역 초역세권에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 직장인, 1인 가구 등 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 자갈치 시장, 부평깡통시장 등 전통 시장이 인접해 있어 신선한 식자재 및 다양한 물품 구매가 편리합니다.

* 대로변 상업시설, 금융기관, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 관광: 남포동, BIFF 광장, 용두산 공원 등 주요 관광지와 인접하여 문화생활 및 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 사항

* 해당 호실의 정확한 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 낙찰 후 명도 및 공실 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 본 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 이는 직접적인 명도 대상이 아닐 수 있습니다. 다만, 관리비 정산 등 건물 관리와 관련된 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 제약

* 토지이용계획상 '가로구역별 최고높이 제한 지역'으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 재건축 시 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

* 주변 지역에 대해 별도로 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 가까운 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산항 신항 배후부지 등 강서구 지역에 일부 환경 혐오시설이 집중된 사례가 있으나, 이는 본 물건지와는 거리가 있습니다. (참고: 부산시의 경우, 하수처리장, 소각장 등이 영화·드라마 촬영지로 활용되는 등 복합적인 인식이 존재하며, 일부 지역에 환경혐오시설이 집중되는 현상에 대한 지적도 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 충무동의 핵심 상업지에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 자갈치역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 사용승인이 최근(2023년 11월) 이루어져 신축에 가까운 상태로, 주변의 우수한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 호실의 임대 관계가 미확인된 점과 주차장 임차인 존재 여부는 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 수집을 통해 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 감정평가액을 기준으로 현재 시세와 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 1분 거리의 뛰어난 접근성.

* 핵심 상업지역: 부산 서구 충무동의 중심 상업지에 위치하여 유동인구 및 임차 수요 풍부.

* 최근 준공 건물: 2023년 11월 사용승인으로 신축에 가까운 상태 유지.

* 다양한 생활 편의시설: 시장, 상업시설, 병의원 등 생활 인프라 우수.

* 오피스텔 용도: 1인 가구 및 소규모 사업장 수요에 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6500만원입니다.

주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 충무동1가 인근 유사 면적(전용 27.81㎡ 내외)의 오피스텔 매매가는 대략 1억 4000만원 ~ 1억 7000만원 범위에서 형성되어 있음을 확인했습니다. (참고: '서원블루오션' 등 유사 건물의 실거래가가 1.47억~1.69억 수준으로 확인됨).

본 물건은 감정가 1억 6500만원이며, 최근 사용승인된 건물의 상태, 역세권 입지 등을 고려할 때 시세 범위 내에서 평가된 것으로 보입니다.

다만, 아직 해당 호실의 정확한 임대차 관계 및 공실 여부가 미확인된 점, 주차장 임차인의 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 4000만원 ~ 1억 6000만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 주변 시세와 감정가를 바탕으로 한 잠정적인 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석 결과, 응찰자들의 경쟁 상황 등에 따라 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.