나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [51] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33, 명성오션 11층 1104호 (도로명 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

용도: 오피스텔

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

감정가: 165,000,000원

건물 사용승인일: 2023년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

본건의 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 부동산 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 말소기준권리

(자세한 말소기준권리 정보는 별도 확인 필요. 통상 최초 근저당권 등이 말소기준권리가 됨)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 본건 전유부분(1104호)에 대한 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 조사되었으나, 해당 임차인의 임대관계, 보증금 및 차임은 미상으로 파악됨. 따라서 주차장 임차인과 관련된 명확한 권리 관계 및 인수 여부를 현황조사보고서 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 함.

3.4. 기타 특이사항

본건 건물 내 주차장에 임차인이 존재하나, 임대 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 사항임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 부산의 주요 상업지구인 자갈치역 인근 대로변에 위치하며, 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 지역 용도

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 규제가 적용됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 자갈치역 및 남포동 상권과 연계되어 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

5.2. 건물 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 15층 규모이며, 본건 1104호는 오피스텔로서 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있음.

건물 공동 설비로는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어 잠재적인 부담 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음. 관련 내용을 면밀히 조사하고 이에 대한 대비가 필요함.

6.2. 건축물 관련 사항

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등에 해당하므로, 향후 건물 이용 및 신축/증축 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요충지인 자갈치역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 생활환경을 갖추고 있음.

다만, 건물 주차장의 임차인에 대한 보증금 및 차임 정보가 미상으로 조사된 점은 반드시 확인 및 검토해야 할 리스크 요인임. 이러한 부분을 명확히 파악하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 역세권에 위치하여 탁월한 접근성과 미래가치를 지님.

상권 중심: 다양한 상업시설, 시장, 행정기관 등이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후수요를 바탕으로 한 임대업 투자에 유리함.

신축급 건물: 2023년 11월에 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 설비와 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

본건은 전용면적 27.81㎡ (약 8.41평)의 오피스텔로, 부산 서구 충무동 및 인근 지역의 유사 오피스텔 시세를 조사한 결과, 현재 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 매물이 형성되어 있습니다. 감정가는 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 파악됩니다.

그러나, 건물 주차장 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 조사된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 부분입니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점과 주변 시세를 고려하되, 주차장 임차인 관련 불확실성을 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 본건의 실제 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 주차장 임차인 관련 사항에 대한 명확한 정보 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.