나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [41] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(Blank Line)

(Blank Line)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (41)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원 (16,500만원)

면적 정보:

* 토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 토지 지분: 4.175㎡ (약 1.26평)

* 건물 면적 (전용): 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

(Blank Line)

(Blank Line)

2. 입지조건

(Blank Line)

(Blank Line)

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 활발한 도심 상권이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 도시철도 1호선 자갈치역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적으로 볼 때, 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층부터 지상 15층까지 총 15개 층으로 이루어진 명성오션 건물 내에 위치합니다.

본 건물은 2023년 11월 10일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지, 타일, 몰탈 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 건물 전체 연면적: 3225.92㎡ (약 975.84평)

2.4. 토지 현황

본건 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 및 주차

본건 건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

3. 권리분석

(Blank Line)

(Blank Line)

3.1. 채권 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 권리 관계

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 특수 권리 사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주차장 임차인이 있으나, 본건(904호)과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됩니다. (현황조사보고서 참조)

(Blank Line)

(Blank Line)

4. 상권분석

(Blank Line)

(Blank Line)

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가는 부산 도시철도 1호선 자갈치역 인근으로, 상업 및 업무시설이 밀집한 역세권 지역입니다.

대로변을 따라 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 발달해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 공동주택이 혼재하여 주거 배후 수요도 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 상업지역 용도 지정은 향후 상권 발전 및 건물 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

5. 생활정보

(Blank Line)

(Blank Line)

5.1. 주변 편의 시설

자갈치역을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하여 롯데백화점, 국제시장, 남포동 등 주요 상업 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

다양한 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

본건은 업무시설(오피스텔)로, 주거용으로도 사용 가능한 복합적인 용도로 활용될 수 있습니다.

최근 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

6. 잠재적 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

6.1. 주차장 임차인

건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점은 잠재적인 이용 불편을 야기할 수 있으나, 본건(904호)의 직접적인 권리 관계에 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

6.2. 임대 관계 미상

본건 오피스텔의 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

향후 임대차 계약 진행 시, 임대차 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 고려 사항

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 속해 있어 향후 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

7. 종합 의견

(Blank Line)

(Blank Line)

본건 부산 서구 충무동1가 소재 명성오션 오피스텔은 지하철 1호선 자갈치역 초역세권에 위치한 우량 물건입니다.

대로변에 접한 좋은 입지, 활발한 상권, 그리고 2023년 사용 승인을 받은 신축급 건물이라는 점은 큰 장점입니다.

별도의 인수 권리가 없고 임차인 박 의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

주차장 임차인 및 임대 관계 미상 등의 사항은 추가 확인이 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

(Blank Line)

(Blank Line)

8. 투자 포인트

(Blank Line)

(Blank Line)

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 우수한 교통 접근성

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인으로 최신 시설 및 쾌적한 환경 보유

* 발달된 상권: 부산 서구의 핵심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석 및 관리가 용이

* 명확한 권리 관계: 인수되는 보증금 없이 권리 관계가 깔끔한 편

(Blank Line)

(Blank Line)

9. 예상 입찰가

(Blank Line)

(Blank Line)

시세 분석:

본건의 감정가는 165,000,000원 (16,500만원)입니다. 해당 물건은 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 경매는 경쟁 입찰이므로 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동성이 있습니다.

예상 입찰가:

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 감정가인 16,500만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 수익률을 고려하여 16,000만원 ~ 17,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.