나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [49] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경100426 (49)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1102호

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물 내 11층

준공: 2019년 10월 (사용승인일 기준)

1.4. 면적 정보

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

1.5. 가격 정보

감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

1.6. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도 1호선' 자갈치역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성된 지역입니다.

인접 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (자체 조사 기준)

3.2. 임차인 현황

* 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악됩니다. (현황조사보고서 참조)

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 추후 현황 조사 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

자갈치역 인근 및 대로변을 중심으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 시장, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 토지 이용 현황

본건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔 용도로 사용 가능하며, 주변 상업시설 및 시장을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통 접근성

도시철도 1호선 자갈치역과 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

* 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 세부 정보는 현황조사보고서를 참조해야 합니다. 해당 임차인으로 인한 명도 또는 점유 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 별도의 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 명도 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 사항

* 본건은 집합건물로, 관리비 체납 여부 및 관리단과의 관계 등을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 서구 충무동1가에 위치한 명성오션 오피스텔로, 자갈치역 인근의 역세권 입지에 자리하고 있습니다. 업무시설(오피스텔)로서의 활용 가치가 있으며, 주변 상업 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 건물 주차장에 임차인이 있고 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권 중 하나인 자갈치역 인근 역세권 입지

* 소형 면적(약 9평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합

* 주변 상업 및 교통 인프라를 활용한 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

최근 부산 오피스텔 시장은 월세 상승세를 보이고 있으며, 전반적인 거래량도 회복세를 보이는 등 긍정적인 지표들이 나타나고 있습니다. 본건과 같이 소형 면적의 오피스텔은 1인 가구 수요층을 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

다만, 본 건의 경우 건물 주차장에 임차인이 존재하고 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 명성오션 자체의 최근 실거래가 정보가 상세히 확인되지 않는다는 점은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1억 7천 7백만원을 기준으로 볼 때, 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 공실 가능성, 그리고 주차장 임차인과의 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로는 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 건물의 하자 여부에 따라 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 적정 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 이는 잠정적인 의견이며, 법원 현황조사보고서, 매각물건명세서, 현장 확인 등 추가적인 정보 수집을 통해 정확한 예상 입찰가를 재산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.