나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [40] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경100426 (40)

소재지

부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층903호

용도

오피스텔

감정가

1억 6천 5백만원

면적

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 전용면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 정보

2023년 11월 10일 사용 승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 9층 903호.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 활발한 상업 지역의 특성을 보입니다.

교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 따라서 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됩니다.

건물 상태

본건이 속한 명성오션 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 규모입니다. 외벽은 드라이비트 및 치장석 마감, 내벽은 벽지, 타일, 몰탈 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 하이새시입니다. 건물 내에는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등 공용 설비와 오피스텔의 기본 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 유사 다각형의 5필지 일단의 토지 위에 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로

본 건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 건물 내 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 대로 1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m) 및 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

권리관계

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리 및 구체적인 소멸 여부는 등기부등본 열람을 통해 최종 확인이 필요합니다.)

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 본건의 임대관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항

- 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 관련 주의 문구

임대관계가 미상이거나 보증금/차임이 불분명한 임차인이 존재할 수 있으므로, 현황조사보고서 및 관련 문서를 면밀히 검토하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설

자갈치역 인근 대로변에 위치하여 각종 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 특히 인근에 자갈치시장, 국제시장 등이 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

유동인구 및 배후 수요

역세권이라는 강력한 입지 조건으로 인해 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 주변의 다양한 상업 시설 및 주거 시설은 본건 오피스텔의 잠재적인 배후 수요로 작용할 수 있습니다. 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 수요가 기대됩니다.

업종 적합성

주거용으로 활용 가능한 업무시설로서, 소형 주거 공간이나 1인 사업장으로 운영하기에 적합한 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

* 대중교통: 부산 지하철 1호선 자갈치역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

* 쇼핑 및 문화: 자갈치시장, 국제시장 등 전통 시장과 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 상업 시설이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 의료: 주변 병원 및 의원급 시설 이용이 가능합니다. (구체적 의료시설 정보는 별도 조사 필요)

주거 쾌적성

상업 지역 중심에 위치하여 생활 편의성은 뛰어나지만, 상업 활동으로 인한 다소의 소음이나 번잡함이 있을 수 있습니다. 다만, 비교적 신축급 건물(2023년 사용 승인)이라는 점에서 내부적인 쾌적성은 확보될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

주차장 임차인 관련 명도

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 현황조사보고서를 반드시 확인하여 임차인의 계약 내용, 대항력 유무 등을 파악해야 하며, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

상업 지역 특성

대로변 및 시장 인근에 위치하여 소음, 매연, 통행량 증가 등 상업 지역의 특성에 따른 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

오피스텔 시장 경쟁

주변 지역의 오피스텔 공급 현황 및 향후 공급 계획에 따라 공실률 상승 및 임대료 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제한

가로구역별 최고 높이 제한 등 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 건물의 증축, 재건축 시 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설

현장 주변에 대한 통상적인 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단은 현장 답사 및 상세 지적도, 토지 이용 계획 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 서구 충무동1가, 자갈치역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2023년 사용 승인된 비교적 신축급 건물로, 내부 시설이나 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 편리한 교통과 풍부한 상업 시설을 바탕으로 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 다만, 건물 주차장 임차인 존재로 인한 명도 리스크, 상업 지역 특유의 환경적 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 또는 실거주 가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 자갈치역 초역세권 입지: 부산의 주요 관광 및 상업 지역 접근성이 우수하여 지속적인 수요 기대.

* 신축급 오피스텔: 2023년 사용 승인으로 최신 설비 및 현대적인 주거/업무 환경 제공.

* 활발한 상권: 주변의 풍부한 생활 편의 시설 및 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 사용권이 확보되어 있어 안정적인 자산 가치 유지.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 6천 5백만원입니다. 본건과 유사한 면적(27.81㎡)의 오피스텔이 부산 서구 충무동1가 및 인근 지역에서 일반적으로 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히 자갈치역 인근의 역세권 오피스텔이라는 점을 감안하면 시세는 높은 편입니다.

다만, 본건의 경우 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 점을 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안하여, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 감정가 대비 85~95% 수준, 즉 약 1억 4천만원에서 1억 5천 7백만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임차인 관련 사항 등을 보다 면밀히 조사한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.