나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [48] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (48)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 11층 1101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 192,000,000원 (1억 9천 2백만원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지 지분: 4.393999999999999㎡ (약 1.33평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 지분: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 주용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 1층, 지상 15층

건축 사용승인일: 2023년 11월 10일 (JSON 데이터 상 'useAprDay': '20231110')

1.3. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 지하철 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 자갈치 시장과 남포동 등 주요 번화가와 인접하여 유동인구가 많은 지역의 이점을 가지고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대차 관계는 미상입니다.

* '주의사항'에 본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 현황조사보고서 내용이 기재되어 있습니다.

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.5. 상권분석

충무동1가는 부산의 주요 상업지구 중 하나로, 자갈치 시장과 남포동 상권과 인접하여 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 전통 시장(충무동 새벽시장 등)이 발달해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 이는 지역 내 소비 활동이 활발함을 시사하며, 오피스텔 및 상업시설이 함께 입지하여 복합적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 자갈치역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근에 각종 상업시설, 전통시장(자갈치시장, 충무동 새벽시장 등) 위치

* 의료: 서구청 인근 지역에 병원 및 의료시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보 검색 결과 미확인)

* 교육: 토성초등학교, 부산대신중학교 등 교육시설이 근거리에 위치합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인 존재: 본 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 추후 관리 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. (현황조사보고서 상세 내용 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중일 경우, 임차인의 보증금 및 월세 정보가 불명확하여 인수 여부 및 명도 부담을 사전에 파악하기 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 발달된 상업지역: 남포동, 자갈치 시장 등 부산의 주요 상업 지역과 인접하여 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 최근 사용승인: 2023년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 자갈치역 역세권이라는 점과 최근 사용승인된 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주차장 내 임차인 존재 및 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적인 리스크 요소로, 입찰 전 현황조사보고서 및 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 감안한다면, 꾸준한 수요가 예상되는 지역의 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가는 192,000,000원 (1억 9천 2백만원)입니다. 유사 지역의 오피스텔 시세(21평 기준 약 1.47억원의 실거래가 사례 존재)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건은 약 8.86평 규모의 오피스텔입니다. 주변 시세 및 본건의 잠재적 리스크(임대관계 미상, 주차장 임차인 등)를 감안하여, 감정가 대비 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 163,200,000원 ~ 172,800,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최근 실거래가 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.