나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [42] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 39-33번지에 위치한 명성오션 오피스텔 9층 905호입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 15층 규모입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4.17㎡ (약 1.26평)이며, 건물 면적은 27.81㎡ (약 8.41평)입니다.

1.3. 기타 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경100426 (42)이며, 감정가는 165,000,000원입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 일반적인 저당권, 근저당권, 전세권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

해당 물건에 대한 임차인 현황은 인수되는 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악되었으며, 이는 현황조사보고서 참조가 필요합니다. 또한, 해당 오피스텔 자체의 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

자갈치역 인근의 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 대로변을 따라 각종 상업 시설 및 시장이 발달해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

본건은 업무시설(오피스텔) 용도로 사용 가능하며, 주변 상업시설과 연계하여 개인이나 소규모 사업체를 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

자갈치역 및 주변 상업시설, 시장 등을 이용하기 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 해당 물건 자체의 임대 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 현황조사보고서 확인을 통해 주차장 임차인의 구체적인 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동, 자갈치역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 상업 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 주차장 임차인 존재 및 해당 호실의 임대 관계 미확인 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권(도시철도 1호선 자갈치역)에 위치한 우수한 입지.

* 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역.

* 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 투자 진입 장벽.

* 업무시설(오피스텔)로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 165,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 비슷한 면적과 위치의 물건들은 대략 1억 1천만 원에서 1억 6천만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히 '서원블루오션'의 경우 55㎡ 면적이 1.47억에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적 27.81㎡(약 8.41평)와 현재 감정가를 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가를 위해서는 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.