나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [46] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (46)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1004호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 명성오션

준공일: 2023년 11월 10일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당층: 10층

총 호수: 70호

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

전용면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

분양면적: (제공된 정보로는 정확한 분양면적 산정 어려움, 건물면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재이며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

도시철도 1호선 자갈치역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 접하고 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 요약

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 권리 분석

경매개시 결정 기입등기 외에는 등기부상 별도 부담 권리사항은 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리 사항은 없습니다. (제시된 정보 기준)

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임대관계 미상: 본건(1004호)의 임대관계는 파악되지 않았습니다.

* 건물 주차장 임차인: 본건 건물 주차장에 임차인이 존재하는 것으로 현황 조사 보고서에 언급되어 있으나, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

1호선 자갈치역과 시내버스정류장이 인접해 있어 유동 인구 및 접근성이 우수합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 해당 물건지에서 직접적으로 인근에 위치하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서부산권 지역에 환경혐오시설 집중화에 대한 논의가 일부 존재하는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업시설, 시장, 금융기관, 병원 등을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔로 등록되어 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 직주근접성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 관련

건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 현황 조사 보고서를 통해 추가 확인이 필요하며, 관련 명도 및 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

물건지(1004호)의 임대관계가 불분명한 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역적 이슈

부산 서부산권에 환경 혐오시설이 집중화되는 경향이 있다는 언론 보도가 있으나, 본건 물건지와 직접적인 관련성은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 충무동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 건물 주차장 임차인 존재 및 본건(1004호)의 임대관계 미상 등은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부산 지하철 1호선 자갈치역과 인접한 역세권에 위치하며, 충무대로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

8.2. 신축 건물

2023년 11월 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 설비 및 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 도심 상업지역

일반상업지역에 위치하여 지역 개발 및 상권 활성화의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔 매물에 대한 시세 조사가 필요합니다. 주변 시세, 최근 거래 사례, 공시지가 등을 종합적으로 고려하여 정확한 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 감정가 대비 고려 사항

감정가는 165,000,000원입니다. 다만, 명도 비용, 수리비, 임차인 관련 추가 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 후 입찰가격을 결정하시기를 권고합니다.

9.3. 권리 관계 확인

명도 대상이 아닌 경우라도, 주차장 임차인 등 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있으므로, 이를 충분히 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.