나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [39] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (39)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 명성오션

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 9층 902호 (전유부 기준)

사용승인일: 2023년 11월 10일

총 호수: 70호 (표제부 기준, 본건 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있음. 주변 지역은 대로변을 따라 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 너비 35~40m의 광대로인 충무대로에 접해 있으며, 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권개요: 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 490,000원

전입일자: 2024년 08월 29일

확정일자: 2024년 08월 30일

배당신고일자: 2025년 03월 05일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주의사항

본건 건물 주차장에 임차인이 존재함. (현황조사보고서 참조 요망)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 부산의 주요 상업 및 업무 지구와 인접하여 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m)에 포함되어 있음. 또한, 가축사육제한구역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

자갈치역 인근에 위치하여 쇼핑, 식당, 병원 등 각종 편의시설 이용이 용이함. 또한, 주변 시장 및 상업시설 접근성이 좋음.

5.2. 주거환경

오피스텔 및 공동주택과 상업시설이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 활동이 동시에 가능한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주차장 내 임차인의 존재로 인해 명도 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있음. (현황조사보고서 확인 필수)

6.2. 기타

건물 주차장에 임차인이 거주하고 있으므로, 해당 임차인과의 관계 및 법적 문제 발생 가능성을 현황 조사 보고서를 통해 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업지역에 위치하며, 교통 여건이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 오피스텔임. 건물 자체는 비교적 신축(사용승인 2023년 11월 10일)으로 양호한 상태로 판단됨. 다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로 우수한 교통 및 입지 조건 보유

* 주변 상업시설 밀집 지역으로 높은 임대 수요 기대

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 177,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 물건입니다. 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 상세 시세 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 123,900,000원 ~ 150,450,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. (상기 금액은 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.