나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [45] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (45)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1003호 (도로명주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

건물명: 명성오션

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설)

해당 층: 10층

해당 호수: 1003호

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

1.4. 매각 정보

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물

건축 허가일: 2018년 8월 30일

사용 승인일: 2023년 11월 10일

총 호실 수: 70호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도 1호선' 자갈치역 남서측 인근에 위치함.

주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 전반적인 교통 상황이 비교적 양호한 편임.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 임의경매로 진행되어 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없어 보임.

3.2. 임차인 현황

해당 호실(1003호)의 임대 관계는 미상임.

본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 이는 해당 호실 자체의 권리관계와는 별개 사항임. (현황조사보고서 참조 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 서구 충무동1가 일대는 자갈치역을 중심으로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역임. 오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 수요도 함께 고려될 수 있음.

4.2. 주변 시설

각종 상업 시설, 전통 시장, 관공서, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업 시설 및 시장을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통

도시철도 1호선 자갈치역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

5.3. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 존재

본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 향후 주차 공간 이용 및 관리와 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현황조사보고서를 통해 상세 내용을 파악할 필요가 있음.

6.2. 임대 관계 미상

해당 오피스텔 호실의 임대 관계가 현재 파악되지 않고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

부산 서구 충무동1가에 위치한 자갈치역 인근 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 우수한 교통 접근성과 풍부한 주변 상업 및 생활 편의시설을 갖춘 것이 장점임.

소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

다만, 건물 주차장 임차인 존재 및 해당 호실의 임대 관계 미상 등은 권리분석 및 명도 과정에서 반드시 추가 확인하고 신중하게 접근해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능 거리로, 뛰어난 대중교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있음.

8.2. 상업 중심지

부산 서구의 상업 및 생활 중심지에 위치하여 투자 가치 및 임대 수익률 확보에 유리한 환경임.

8.3. 소형 면적의 활용성

전용면적 약 8.41평의 컴팩트한 사이즈로 1인 가구 임대 시장에서 선호도가 높으며, 소규모 사무실로도 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 현재 시세를 파악할 수 있는 객관적인 시장 데이터가 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 기반의 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 165,000,000원이며, 일반적인 경매 진행 시 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 수 있으나, 이는 지역별 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 건물 관리 상태, 주변 개발 계획 등 다각적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.