나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [47] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (47)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1005호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

1.4. 감정가

감정가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사 보고서에 기재되어 있습니다. 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 서구 충무동1가는 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있으며, 재래시장(자갈치시장 인근) 등이 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로 1류에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 이러한 지역적 특성은 향후 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 명성오션은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 건물 내에는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다. 해당 호실은 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 오피스텔 용도

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 가능하며, 주거용으로도 사용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계 및 실제 점유 현황에 대한 철저한 확인이 요구되며, 명도 진행 시 잠재적인 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 서부산권 일부 지역에 환경혐오시설이 집중되어 있다는 뉴스가 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 상업지구이자 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 지하철역과 각종 편의시설이 인접해 있어 생활의 편리성이 높으며, 건물 자체도 비교적 최신식으로 관리될 것으로 예상됩니다. 다만, 주차장 임차인에 대한 정보 불확실성 등 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 인근의 역세권 오피스텔입니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설, 시장, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 주변 시세 검색 결과에 따르면, 본건이 소재한 부산 서구 충무동1가 지역의 오피스텔 시세는 해당 건물의 신축 연도, 면적, 층수, 향 등 개별적인 조건에 따라 다소 차이가 있으나, 유사 면적(약 8.41평)의 오피스텔은 대략 1억 6천만원대에서 1억 8천만원대 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 본건의 감정가는 1억 6천 5백만원으로, 이는 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천 5백만원에서 1억 6천 5백만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.