나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [43] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (43)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1001호 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262)

용도: 오피스텔 (건축물물리적 용도는 업무시설)

건물 정보: 명성오션 (지하 1층 ~ 지상 15층), 본건은 10층 1001호. 철근콘크리트구조.

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평) (전용면적 기준)

토지지분: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

총 건물 면적: 3225.92㎡ (약 975.9평)

대지 면적: 334㎡ (약 101.0평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 192,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2023년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 위치함.

주위는 대로변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

도시철도 1호선 자갈치역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 비교적 양호한 편임.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 15층 명성오션 건물 내 10층 1001호임.

외벽: 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임.

내벽: 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등.

창호: 하이새시창.

설비: 공동 설비(승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기) 및 개별 설비(위생/급배수, 도시가스 보일러 난방)를 갖추고 있음.

2.4. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지임.

현재 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차 설비를 갖추고 있음.

2.5. 주변 시설

본건은 부산의 대표적인 상업 지구인 남포동 및 자갈치 시장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부함.

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

자갈치 시장이 인접해 있어 수산물 특유의 냄새가 발생할 수 있으나, 상업 및 관광 중심지로서의 이점이 더 큼.

혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않음.

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (지상권 등 특별한 권리 사항은 명시된 바 없음)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있음.

다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 명도 과정에서 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 예상됨.

본건 전유부분(1001호)에 대한 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

부산의 주요 상업 및 관광 중심지인 자갈치역 인근에 위치하여 배후 수요 및 유동인구가 매우 풍부함.

다양한 연령층과 목적을 가진 방문객으로 인해 상권 활력이 높게 유지되는 지역임.

4.2. 상권의 장단점

장점: 뛰어난 교통 접근성, 풍부한 유동인구, 높은 임대 수요, 각종 편의시설 밀집.

단점: 상업지역의 특성상 주거 쾌적성 측면에서는 다소 불편할 수 있으며, 자갈치 시장 인근으로 인한 냄새 등의 환경적 요인이 일부 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로 대형마트, 백화점, 전통시장(자갈치시장), 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

다양한 식당, 카페, 쇼핑몰 등도 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 업무 및 주거 겸용으로 활용 가능하며, 도심 속 직주근접형 생활 환경을 제공함.

주변에 공동주택 단지도 형성되어 있어 주거 인프라가 구축되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 대로1류, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이는 일반적인 상업지역의 특성임.

6.2. 임대차 관련 리스크

본건 전유부분(1001호)의 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있음. 다만, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 없음.

건물 주차장 임차인이 있으나, 이는 소유권과 직접적인 관련이 없는 일반 시설 관련 임차인으로 판단됨.

6.3. 기타 리스크

자갈치 시장 인근으로 인한 냄새, 소음 등 환경적 요인이 거주 시 불편함을 야기할 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

부산 최대 상업지구 중 하나인 남포동/자갈치역 역세권에 위치하여 높은 시세 상승 잠재력 및 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

대로변에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 건물 자체의 인지도 또한 확보될 수 있음.

7.2. 활용 가능성

오피스텔로서 1인 가구, 소형 사업체 등 다양한 수요층을 대상으로 임대 수익 창출이 가능함.

주거용 또는 업무용으로 활용 시, 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 입지임.

8. 종합 의견

8.1. 매물 총평

본 건은 부산 서구의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑함.

다양한 편의시설과 풍부한 유동인구는 투자가치를 높이는 요소임.

권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리분석 상의 부담은 적으나, 전유부분의 임대 현황을 명확히 파악하는 것이 중요함.

8.2. 투자 가치 평가

장기적인 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됨.

자갈치역 역세권이라는 지리적 이점과 상업지구의 활성화 정도를 고려할 때, 투자 가치는 높다고 평가할 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정 가이드라인

9.1. 시세 분석 방법론

현재 시세 파악을 위해 본건과 유사한 조건(건물, 층수, 면적, 용도)을 가진 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가 정보를 수집해야 함.

특히, 명성오션 건물 내 또는 유사 건물(충무동1가, 자갈치역 인근, 10년 이내 신축 오피스텔)의 전용면적당 가격(평당가)을 산출하는 것이 중요함.

부동산 플랫폼, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 인근 부동산 중개업소 정보 등을 종합적으로 활용하여 평균 시세를 파악해야 함.

9.2. 고려 사항

감정가는 192,000,000원임. 최근 시장 상황, 건물 상태, 내부 마감 등을 고려하여 감정가 대비 적정 입찰가를 결정해야 함.

본건의 전용면적은 29.27㎡ (약 8.85평)이므로, 파악된 평당 시세를 곱하여 예상 가치를 산출할 수 있음.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 승계 비용은 고려하지 않아도 됨.

잠재적 리스크(예: 명도 관련, 미상 임대차 등)를 고려하여 입찰가에 반영하는 것이 바람직함.

본 보고서에서는 실시간 시세 데이터 접근 및 분석이 제한적이므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 자문을 받는 것을 권장함.

시세 분석을 위한 예시 (가상 데이터 기반):

만약 본건과 유사한 오피스텔이 최근 평당 2,500만원에 거래되었다고 가정하면,

건물면적 8.85평 * 2,500만원/평 = 221,250,000원

이 경우, 감정가(192,000,000원)보다 높은 수준에서 시세가 형성되어 있을 가능성이 있음.

따라서, 낙찰가는 시세 범위 내에서, 현재 시장 상황 및 본건의 가치 상승 잠재력을 고려하여 결정해야 함.

실제 시세 및 예상 입찰가는 현장 조사, 최신 부동산 정보, 전문가의 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.