나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [38] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경100426 (38)

부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적 (전용면적): 29.27㎡ (약 8.85평)

건물지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 대로변을 따라 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접하고 있어 교통의 요지라 할 수 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120m, 최고 높이 170m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

건물 주차장에 임차인이 존재하나, 이에 대한 상세 내용은 현황조사보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

자갈치역 역세권에 위치하며 부산의 주요 상업 및 유동인구 밀집 지역에 속합니다.

주변에 다양한 상업시설, 시장, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수익 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 및 다양한 업종의 입점이 용이한 환경입니다.

5. 생활정보

본건이 속한 명성오션 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 15층 규모이며, 2023년 11월 10일 사용승인이 완료된 신축급 오피스텔입니다.

건물 내에는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등 공동 설비가 갖추어져 있습니다.

각 호실별로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러를 이용한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

이용상태는 업무시설(오피스텔)로 주거용으로도 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 법적 지위 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성에 대해 주의 깊은 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 등 개발 가능성에 제약이 있을 수 있습니다.

방화지구로 지정되어 있어 건축 및 재건축 시 관련 법규에 따른 제약 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 자갈치역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서 입지적 강점이 매우 뛰어납니다.

2023년 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점은 건물 노후도 및 유지보수 측면에서 큰 장점으로 작용합니다.

탄탄한 상권과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 건물 주차장 내 임차인 존재 건은 명도 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있으므로, 이 점을 고려하여 입찰에 신중할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 매우 양호하여 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

활발한 상권: 주변 상업시설, 시장, 공동주택 밀집으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다용도 활용 가능성: 업무시설(오피스텔)로서 주거용 또는 업무용으로 활용하여 다양한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세분석:

본건이 위치한 부산 서구 충무동1가 일대는 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지로, 특히 자갈치역 인근의 오피스텔은 그 가치가 높게 평가됩니다. 본건 명성오션은 2023년 11월 사용승인을 받은 신축급 건물로, 전용면적 약 29.27㎡(8.85평) 기준 유사 물건들의 시세는 대략 1억 6천만 원에서 2억 원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 1억 9천 2백만 원은 신축 건물임을 감안할 때 시장가와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

감정가 1억 9천 2백만 원을 기준으로, 현재 시장 상황과 본건의 잠재적 리스크(건물 주차장 내 임차인 존재 등)를 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다. 신중한 입찰 전략으로는 감정가 대비 약 10~15% 낮은 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 대략 1억 6천 5백만 원에서 1억 7천 5백만 원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 주변 임대/매매 사례 심층 분석을 통해 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.