나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [44] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (44)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 10층1002호

건물용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원 (17,700만원)

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.461㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 '자갈치역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 도심 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 상태로, 근린생활시설 및 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물인 명성오션에 속해 있으며, 해당 호실은 10층에 위치합니다.

서측으로는 광대로인 충무대로에 접해 있으며, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자인 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 진행됩니다.

경매를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (별도 명시된 사항 없음)

주의사항으로 본건 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 현황조사보고서에 기재되어 있습니다. (현황조사보고서 참조 필요)

임차인 현황 상 인수 보증금은 0원입니다. (별도 인수되는 임차보증금 없음)

임대 관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부산 서구 충무동1가는 부산의 주요 상업 및 교통 중심지와 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

특히, 도시철도 1호선 자갈치역 인근이라는 점은 배후수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, '공동어시장 일원'으로 대로1류 지역에 해당하므로, 해당 구역의 개발 계획 및 도시 계획을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트 (탑마트 남부민점), 재래시장, 각종 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인: 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 이에 대한 현황조사보고서 확인 및 인수 여부, 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 추후 명도 과정이나 임대 수익 측면에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 외부 환경: 특정 지역이 '혐오시설'로 분류될 수 있는 환경인지에 대한 부분은 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 탐색이 필요합니다. (본 제공 정보 내 혐오시설 관련 명확한 내용 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 충무동1가의 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

자갈치역 인근의 입지적 장점과 상업 지역으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 건물 주차장의 임차인 존재 및 임대 관계 미상 등 명확하게 확인해야 할 권리 관계 및 임대차 현황이 존재합니다.

따라서, 본 건에 대한 최종적인 판단은 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인과의 직접적인 상담, 그리고 최신 권리 분석 및 시장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 자갈치역 도보 접근 가능 거리로, 교통이 편리합니다.

* 상업 지역: 일반상업지역에 속하여 향후 지역 개발 및 상업적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 활발한 상권: 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 유동인구가 풍부합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9평으로 비교적 소형 평형이라 투자 접근성이 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 177,000,000원 (17,700만원)입니다.

현재 명성오션 오피스텔의 구체적인 실거래가 및 시세 자료가 부족하여 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

다만, 인근 오피스텔들의 월세 거래 사례를 볼 때, 1000만원/42만원 또는 25만원/45㎡ (면적 미상) 등의 임대 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

제시된 감정평가액을 기준으로, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점(인수 보증금 0원)을 고려하여, 감정가의 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 123,900,000원 (감정가 70%) ~ 159,300,000원 (감정가 90%) 범위로 제시합니다.

최근 경매 정보에 따르면 최저 입찰가가 115,500,000원 (감정가 70% 수준) 또는 120,400,000원 (감정가 약 70%)으로 나와 있는 사례도 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.