나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [37] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (37)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층805호 (신주소: 부산광역시 서구 충무대로 262, 8층805호)

건물명: 명성오션

구분: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 165,000,000 원

면적:

* 토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 토지 지분: 4.174999999999999㎡ (약 1.26평)

* 건물 면적 (전용): 27.81㎡ (약 8.41평)

* 건물 지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

본건 건물 주차장에 임차인이 존재한다는 특이사항이 있으나, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임차인의 정확한 점유 관계 및 권리 분석을 위해서는 현황조사보고서를 반드시 참조해야 하며, 실제 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 충무동1가는 부산의 주요 상업 지역 중 하나로, 자갈치역 역세권을 중심으로 다양한 상업 시설과 재래 시장(해안시장, 골목시장, 새벽시장 등)이 발달해 있습니다. 유동 인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권으로 배후 수요가 견고한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 부산 1호선 자갈치역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 서구가족센터와 같은 복지 시설도 위치하고 있습니다. 교육 시설로는 토성초등학교, 해동고등학교 등이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주차장 임차인: 건물 주차장에 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 없으나 실제 점유 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 현황조사보고서 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 지역 특성: 과거 부산 앞바다 매립지에서 발전한 지역으로, 역사적으로 다양한 계층의 사람들이 거주해왔습니다. 현재는 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

* 법적 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건 명성오션 오피스텔은 부산 서구 충무동의 역세권에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있으며, 비교적 최근 사용 승인된 신축급 건물이라는 점이 긍정적입니다. 다만, 주차장 내 임차인 존재 여부와 그에 따른 명도 문제는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 감정가와 현재 파악된 임대 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 활용도 높은 면적: 약 8.41평의 전용면적으로 1인 가구의 실거주 또는 소형 투자용으로 적합합니다.

* 잘 발달된 상권: 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설이 풍부하여 주거 및 임대 수익 측면에서 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 명성오션 오피스텔에서 전용 약 28㎡ (공급 약 40㎡) 매물이 보증금 10,000,000원, 월세 420,000원에 임대 중인 사례가 확인되었습니다. 이를 연 6%의 적정 임대 수익률로 역산할 경우, 해당 매물의 시장 가치는 약 84,000,000원 수준으로 추정됩니다 (월세 420,000원 * 12개월 / 0.06).

이와 같이 감정가와 임대 시세 기반 추정 가치 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 신축 건물로서의 가치, 향후 시세 상승 여력, 경매 물건의 특수성(명도 등) 등 다양한 요인이 반영될 수 있습니다.

직접적인 유사 면적의 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에는 한계가 있으나, 위 정보를 바탕으로 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준인 약 115,000,000원 ~ 132,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 명도 관련 비용, 예상 수리비, 낙찰 후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.