나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [35] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

주소: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층803호

새주소: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가)

1.2. 건물 정보

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 8층 803호

건물 총 호수: 70호 (전유부 기준)

건물 면적 (전용 면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

토지 면적 (대지권): 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 165,000,000원

주의사항: 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

작성일: 2026-05-14

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 위치하며, 주위 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다. '자갈치역'이 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 광대로인 충무대로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태희

보증금: 22,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-17

확정일자: 2024-06-17

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산의 주요 도심 중 하나인 중구 및 서구와 인접한 충무동에 위치하여, 전통시장(자갈치시장), 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 주변 상업시설 및 유동인구

자갈치역 인근으로 상업시설 밀집도가 높으며, 탑마트, 하나로마트 등 생필품 구매 시설이 인접해 있습니다. 또한, 해안가와 가까워 관광객 유동인구도 많은 지역입니다.

4.3. 경쟁 분석

명성오션 오피스텔 주변으로 서원블루오션 등 유사한 오피스텔이 다수 존재하며, 상업시설 역시 경쟁이 치열한 편입니다. 다만, 자갈치역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트: 탑마트 남부민점, 하나로마트 자갈치점 등

* 교통: 도시철도 1호선 자갈치역, 시내버스정류장 인접

5.2. 주변 시설

* 학교: 토성초등학교, 해동고등학교, 대동고등학교, 부산대신중학교 등

* 관광/문화: 자갈치시장, 남포동 상권 등 접근 용이

5.3. 건물 내 편의시설

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층

* 설비: 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등 [cite: text]

* 주차: 기계식 주차설비 갖추고 있으며, 건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

건물 주차장에 임차인이 별도로 존재하며, 현황조사보고서를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다. 또한, 김태희 임차인의 경우 대항력이 없으나, 소액임차인 여부 및 배당요구 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. [cite: text]

6.2. 건물 및 시설 관련 리스크

건물 주차장 임차인 문제와 관련하여 명확한 해결 방안 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m)에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 민원 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 충무동1가, 자갈치역 초역세권에 위치한 명성오션 오피스텔 803호입니다. 주변 상업시설 및 교통망이 우수하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. [cite: text] 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 건물 주차장 내 별도 임차인이 존재한다는 점과 명확한 인도명령 대상 여부 등은 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 1억 6,500만원입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 자갈치역 초역세권, 부산의 주요 상업 및 관광 중심지에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업지역 내 오피스텔로, 직장인 및 1인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성: 부산항 재개발 등 주변 지역 개발 호재 시 수혜 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보에 따르면, 명성오션 오피스텔의 전용면적 27.81㎡(약 8.41평) 기준, 주변 유사 물건의 매매가는 1억 4,700만원에서 1억 6,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 6,500만원으로, 이는 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

건물 주차장 내 임차인 문제, 명확한 인도 가능 여부 등 추가적인 현장 조사가 필요하며, 이에 따른 명도 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다. 또한, 명확한 인수되는 권리는 없으나, 소송 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안하여 감정가 대비 90%~100% 수준인 1억 4,800만원 ~ 1억 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리 분석 내용을 면밀히 재검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.