나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [34] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층802호

건물명: 명성오션

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물면적(전용면적): 29.72㎡ (약 9.00평)

감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 대로변에 형성된 각종 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

도시철도 1호선 자갈치역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용 및 개발 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

또한 대로1류(폭 35m~40m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 가축사육제한구역 등에 해당됩니다.

이러한 토지이용계획 및 제한 상태는 향후 건축 및 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 권리에 기하여 매각됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요: 정보 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인: 손

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 본건 건물 주차장에 임차인이 있으나, 전유부 임차인 현황에는 대항력 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지인 자갈치역 인근으로, 각종 상업시설, 근린생활시설, 금융기관, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔의 경우, 이러한 상업시설과 연계된 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 환경

부산 서구 충무동 지역은 도심 접근성이 우수하고 교통이 편리하여 오피스텔에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

특히 자갈치역 인근의 상업시설 밀집 지역에 위치하여, 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

건물이 준공된 지 얼마 되지 않아 (사용승인일 2023-11-10) 비교적 신축에 속하여 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

자갈치역을 중심으로 한 다양한 대중교통망을 이용할 수 있으며, 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한, 시장과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 주거 및 업무 활동 모두에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주차장 임차인 문제

본건 건물 주차장에 임차인이 있다는 점은 주의 깊게 살펴볼 사항입니다. 현황조사보고서를 통해 정확한 임대차 관계 및 권리 유무를 확인해야 합니다. (본건 전유부 임차인과는 별개로 주차장 관련 임차인 존재)

6.2. 기타 개발 제한 사항

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 포함되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 서구 충무동에 위치한 명성오션 오피스텔은 자갈치역 역세권에 자리하고 있으며, 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 입지적 강점이 뚜렷합니다.

총 15층 건물 중 8층에 위치하며, 전용면적 29.72㎡(약 9.00평)의 업무시설(오피스텔)로, 주거용으로도 사용 가능한 실용적인 공간입니다.

채권자로부터 신청된 임의경매로 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 인수되는 권리나 보증금도 없는 상태입니다.

다만, 건물 주차장의 임차인 존재 여부는 현황조사보고서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 자갈치역 초역세권으로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업시설 및 근린생활시설이 밀집하여 임대 수요가 높을 것으로 기대됩니다.

* 준신축 건물: 비교적 최근에 사용 승인된 건물로 상품성이 우수합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 실시간 시세 비교가 제한적입니다. 다만, 본건의 감정가는 177,000,000원이며, 이는 토지 및 건물 면적, 건물의 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

명성오션 오피스텔은 자갈치역 인근의 업무/상업지구에 위치하여 투자 가치가 높으며, 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래도 가능할 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 사례 조사가 선행되어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리 및 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근과 적극적인 접근을 병행한 입찰가 산정이 가능합니다.

일반적으로 경매에서 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되는 경우가 많아, 본건 역시 감정가 대비 80% ~ 95% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 141,600,000원 ~ 168,150,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

다만, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.