나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [36] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (36)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 8층804호

건물명: 명성오션

신축 주소: 부산광역시 서구 충무대로 262 (충무동1가)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2023년 11월 10일

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 8층 804호

1.3. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 지분 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 전체 연면적: 3,225.92㎡

건물 전체 대지 면적: 334.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 지하철 1호선 '자갈치역'에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변에 형성된 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 '자갈치역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 폭 35~40m의 광대로인 충무대로에 접하고 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 120m, 최고높이 170m)에 해당합니다. 가축사육제한구역이기도 합니다.

3. 건물 현황

3.1. 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 15층 규모의 '명성오션'입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지, 타일, 몰탈 마감 등입니다. 창호는 하이새시창으로 시공되었습니다.

3.2. 설비 내역

공동설비로는 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

해당 호실(804호)은 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비를 갖추고 있습니다.

3.3. 주차 시설

건물 내 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 명세

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가서 요약표 상, 건물은 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.2. 소멸주의 원칙

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

4.3. 임차인 현황

건물 주차장에 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

(주: 상기 내용은 현황조사보고서 및 물건명세서상의 특이사항을 기재한 것이며, 본건 804호 점유 여부 및 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충무동1가는 부산의 주요 상업지구인 남포동 및 국제시장과 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

특히, 자갈치역 인근 지역은 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 자갈치역과 다수의 버스 노선이 인접하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

자갈치시장, 롯데백화점, 국제시장 등 대형 시장 및 쇼핑 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

또한, 부산항 및 바다와 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6.2. 주요 시설

* 의료시설: 부산대학교병원, 고신대학교복음병원 등 종합병원 접근 용이

* 교육시설: 부산서여자고등학교, 부산중앙여자고등학교 등 인접

* 관광시설: 자갈치시장, BIFF광장, 용두산공원 등 도보권

6.3. 혐오시설

본 물건 주변을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 소음, 교통 체증 등 일반적인 도심 생활의 불편함은 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주차장 임차인

건물 주차장에 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 건물 관리 측면에서 별도의 협의나 조치가 필요할 수 있습니다.

7.2. 가로구역별 최고높이 제한

향후 건물 재건축이나 증축 시 용적률 및 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부산의 핵심 상업 및 관광 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

자갈치역 초역세권으로 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 활발한 배후수요

오피스텔로서 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준하며, 주변 상업시설 종사자들의 임대 수요 또한 풍부합니다.

8.3. 명성오션 브랜드

'명성오션'은 지역 내 인지도를 가진 오피스텔로, 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

9. 종합 의견

본건 부산 서구 충무동1가 명성오션 오피스텔 804호는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 물건입니다.

감정가 1억 6,500만원은 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되며, 현재 임차인의 대항력은 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

다만, 주차장 임차인 관련 사항은 입찰 전 현황조사를 통해 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

안정적인 임대 수익과 더불어 향후 시세 차익까지 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(27~30㎡)의 오피스텔은 최근 거래가 1억 5,000만원에서 1억 7,500만원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건 감정가 1억 6,500만원은 시장가 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

월세는 보증금 1,000만원 기준 약 49만원~70만원 수준에서 임대 가능할 것으로 예상됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가(165,000,000원) 및 주변 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 6,500만원 수준으로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 통상적인 할인율(약 10~15%)을 적용하고, 명성오션 오피스텔의 안정적인 수요를 감안하여, 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.